Press "Enter" to skip to content

Tuottoarvomenetelmä

Mitä pitää huomioida kiinteistönarvioinnissa?

Kiinteistönarvioinnissa käytettäviä arviointimenetelmiä ovat kauppa-arvomenetelmä, tuottoarvomenetelmä ja kustannusarvomenetelmä. Käytännössä käytetään usein useampaa menetelmää rinnakkain parhaan lopputuloksen takaamiseksi (yhdistelmämenetelmä). Vaikka arvion käyttötarkoitus ei saa koskaan vaikuttaa arvion lopputulokseen, on tärkeää tietää arvion käyttötarkoitus.

Yhtiön käyvän arvon määrittäminen substanssi- ja tuottoarvon perusteella on kaavamaista eikä anna juurikaan mahdollisuuksia yrityksen tai sen toimintaympäristön ominaispiirteiden huomioon ottamiselle. Yrityksen arvonmäärittämisessä käytettävästä menetelmästä riippumatta verotuksessa yrityksen minimiarvona pidetään substanssiarvon perusteella laskettua arvoa.

Files in this item

Avainasemassa metsän hinnoittelussa on siis puutavaralajien määrä ja hinta. Puuta ostavan teollisuuden hintatilastoa pitää yllä mm. Metsäntutkimuslaitos. Yksittäisen leimikon puutavaralajien hinta määräytyy pitkälti leimikon koon, laadun, korjuukelpoisuuden ja sijainnin mukaan. Eri puunostajilla on myös hieman erilaisia laatu- ja mittavaatimuksia ostamalleen puutavaralle, joka osaltaan lisää haasteita ostajien vertailuun puukauppatilanteessa.

Asioi verkossa

Vaikka ohje on laadittu perintö- ja lahjaverotusta varten, määritetään käypä arvo lähtökohtaisesti myös muussa verotuksessa ohjeen mukaisesti silloin, kun arvonmäärittämisen tavoitteena on kohteen arvostaminen sen käypään arvoon. Siten ohjetta voidaan käyttää esimerkiksi tuloverotuksen peiteltyä osinkoa koskevissa tapauksissa, kun määritetään käypää arvoa osakkaan ja yhtiön välisessä suhteessa tavanomaisille omaisuusesineille, kuten asunto-osakkeelle, kiinteistölle tai muulle vastaavalle esineelle.

Yrityksen arvonmäärityksestä voidaan sanoa, että ei ole yhtä ainoaa ”oikeaa” hintaa. Yritys on eri arvoinen erilaisille ostajille. Se onko mahdollinen ostaja kilpailija, uusi yrittäjä, yrityksen tavarantoimittaja tai asiakas tai yrityksen toimiva johto tai työntekijät vaikuttaa siihen minkä arvoisena he näkevät yrityksen. Kirjoituksessa käsitellään yleisimpiä arvonmääritystapoja.

Luotettava arvonmääritys on yksi tärkeimmistä vaiheista, kun metsäalue liitetään yhteismetsään. Liittymistilanteessa sekä UPM Yhteismetsän että jokaisen yhteismetsään liitettävän metsän arvo määritetään aina ajantasaisiin puustotietoihin perustuen ja samoin laskentaperustein.

PK-yrityksen Arvon Määritys – Tuottoarvojen ja toteutuneiden kauppahintojen vertailu

Ei. Jokaiseen lueteltuun tekijään sisältyy epävarmuutta, joten laskelma on aina likimääräinen. Voisi ajatella jopa niin, että maan tuottokykykään ei pysy vakiona, vaan muuttuu mm. riippuen käytetystä puulajista, maanmuokkauksesta, ojitustilanteesta, ilmastonmuutoksesta ja sadannan mukana tulevista aineista sekä mineralisaatiosta.

Yrityksen arvon määrittämisestä ei ole laissa erillisiä säännöksiä. Lain mukaan puolisot saavat sopia osituksesta haluamallaan tavalla, eli jos puolisot pääsevät asiasta sopimukseen, he voivat lähtökohtaisesti päättää itse, minkä arvoiseksi yritys osituksessa katsotaan. Sen sijaan jos sopimusta ei synny, tuomioistuin voi hakemuksesta määrätä pesänjakajan osituksen toimittamista varten. Tällöin pesänjakaja tekee päätöksen myös yrityksen arvosta.

554/1995

1) kiinteistöllä sellaista itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka kiinteistörekisterilain (392/85) nojalla on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin, ja muulla rekisteriyksiköllä muuta sanotun lain nojalla kiinteistörekisteriin merkittävää erillistä yksikköä. Kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet (kiinteistön ulottuvuus);

Substanssiarvo on yksinkertaisesti yrityksen varat vähennettynä veloilla. Tämän heikkoutena on se, ettei substanssiarvo ota käytännössä huomioon yrityksessä olevaa tietotaitoa, joka ilmenee taas tuloksentekokykynä. Yrityksen arvon perustuminen substanssiarvoon soveltuu parhaiten toimintansa lopettavan tai purettavaksi tarkoitetun yrityksen arvon määritykseen.

Tietoja sinusta

Kiinteistö (tontti): lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, kiinteistörekisterin karttaote, kaavaote ja kaavamääräykset, kaupungin/kunnan rakennusmääräykset, rakennuksen piirustukset ja energiatodistus, rakennuslupa-asiakirjat, olemassa olevat maaperätutkimukset sekä omistajan selvitykset kohteesta mm. korjaus- ja huoltotoimien osalta. Vuokramaalla tarvitaan lisäksi vuokraoikeuden asiakirjat.

Yhteistyö kiinteistönomistajien sekä kiinteistösijoittajien kanssa antaa meille käypää tietoa tämänhetkisistä tuottovaatimuksista sekä kohteiden markkinatilanteesta. Aktiivisen välitystyön myötä meillä on laaja verkosto yrityksiin sekä yrittäjiin ja sitä myötä käsitys heidän näkemyksistään käypien vuokratasojen sekä kiinteistöjen toteutuneiden kauppahintojen osalta. Tärkeää lähtökohta onnistuneisiin kauppoihin on se, että ymmärtää molempien osapuolten näkemyksiä vallitsevassa markkinatilanteessa.

Yleensä kiinteistöarvioinnissa määritetään arvioitavan omaisuuden markkina-arvo, jonka kansainvälinen arviointistandardi (IVS) määrittelee seuraavasti: Markkina-arvo on arvioitu rahamäärä, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimintaan halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa.

Huomaa, että ammattimaisen vuokratuottolaskurin esimerkissä on käytetty tasaerälainaa, jossa lyhennys+korko pysyy vakiona. Koron noustessa laina-aika joustaa. Korkojen ollessa nyt ennätysalhaalla, esimerkissä käytetty 15 vuoden laina-aika ei toteudu vaan venyy. Maksujakson alussa korkojen osuus on suurempi ja lopussa kuukausimaksu on suurimmalta osin vuokratulosta vähennyskelvotonta lyhennystä. Tämä laina tulee kalliimmaksi, kasvattaa hitaammin omaa pääomaa (equity) ja lainan viimeisen maksuerän ajankohta ei ole tiedossa. Toisaalta lainan kuukausierä on vakio.

Asuntokauppa syntyy, kun ostajan ja myyjän näkemykset kohtaavat. Joskus kauppahinta vastaa kohteen markkina-arvoa, mutta hyvin usein kauppoja tehdään yli- tai alihintaan. Asuntokaupassa päätökset tehdään tunteella, eikä hyvä kiinteistövälitystapakaan edellytä välittäjältä asunnon markkina-arvon arviointia. Miten voidaan varmistua asunnon oikeasta hintatasosta?

Tuottoarvomenetelmä

Metsätilakäynti on oiva tilaisuus tutustua metsääsi uusin silmin ja kertoa samalla toiveistasi metsäasiantuntijallemme! Tilakäynnin perusteella saat arvion metsänhakkuutuloista ja metsänhoitotöiden kustannuksista.
Valmis tila-arvio on asiakirja, joka koostuu arviolausunnosta, kuviotiedoista, arvion perusteena käytetyistä hinnastoista sekä kartasta.

Related Concepts

Tällaisissa tilanteissa omistuksen siirtämiseen usein liittyykin tosiasiallisesti tahtotilaa siirtää varallisuusarvoja markkinaehtoista hintaa alhaisemmin arvoin ja siten verotuksellinen hyväksyttävyys on syytä varmistaa ja asiaan liittyvät veroriskit tunnistaa. Ali- tai ylihinnan verotus voi toteutua peitellyn osingonjaon, lahjaverotuksen, ansiotulon tai luovutus­voittoverotuksen muodossa.

Videot

Vakuutuksenottajana oleva asianajotoimisto katsoi aiheuttaneensa vahinkoa päämiehelle, kun asianajaja ei ollut hankkinut selvitystä kustannusarvomenetelmän mukaisesta arvosta. Koska välimiesoikeus ei voinut ottaa kyseistä arviomenetelmää huomioon viran puolesta, oli päämiehelle vakuutuksenottajan mukaan aiheutunut vahinkoa asianajajan toimista. Vakuutuksenottaja A Oy on hakenut korvausta varallisuusvastuuvakuutuksestaan.

Metsäsuunnitelma sisältää metsän arvonmäärityksen. Arvonmäärityksessä käytämme tuottoarvomenetelmää, joka on edistyksellisin metsän arvonmääritysmenetelmä. Metsän nykyarvo muodostetaan laskemalla yhteen suunnittelukauden nettotulojen nykyarvot. Suunnittelukauden lopussa olevan puuston myöhemmin tuottamat tulot lasketaan mallien avulla. Simuloitujen toimenpiteiden ja loppupuuston yhteenlaskettu arvo on metsätilan nettotulojen nykyarvo ja paras mahdollinen arvio metsän arvosta sijoituskohteena. 

Ovaro

Yrityksen arvoon vaikuttaa moni asia, ja arvonmääritys on haastavaa, ammattilaisen apua vaativaa työtä. Tämä laskuri antaa suuntaa arvon määritykselle. Sen avulla voit karkealla tasolla arvioida, mikä yrityksesi käyttökatteeseen perustuva tuottoarvo olisi historiatietojen (kaksi edellistä tilikautta, T-2 ja T-1, ja kuluva vuosi T) perusteella. Voit täydentää laskelmiasi ennusteilla (T+1, T+2 ja T+3). Muistathan, että historiallinen tuotto ei ole tae tulevaisuudesta.