Press "Enter" to skip to content

Tontin arvon määrittäminen


Blogit

Yksi tontin myynnin ensimmäisiä ja yleensä myös myyjää eniten kiinnostavia vaiheita on hinnan määrittäminen. Eniten hintaan vaikuttavat tontin sijainti ja rakennuslupa. Mitä enemmän tontille on lupa rakentaa, sitä arvokkaampi se on. Lisäksi hintaan vaikuttavat tontin koko ja muoto sekä sen ympäristö, esimerkiksi tonttiin kuuluva vesialue. Jos hinnanmäärittely tuntuu haasteelliselta, kannattaa pyytää arviota alan ammattilaiselta eli kiinteistönvälittäjältä.

Miten käypä arvo määritetään?

Jos myyt lahjaksi saamaasi omaisuutta alle vuoden kuluttua lahjoituspäivästä, lahjan hankintamenona käytetään samaa hankintamenoa kuin lahjoittaja olisi saanut käyttää omassa verotuksessaan lahjoitushetkellä. Tällaisessa tapauksessa hankintamenona ei siis voi käyttää lahjaverotuksessa vahvistettua arvoa. Sitä voit käyttää hankintamenona vain, jos olet omistanut lahjaksi saamasi omaisuuden vähintään vuoden ajan.

Maapohjan arvostusmenetelmään kuuluvat kuntakohtaiset arviointiohjeet, joihin sisältyvät tonttihintakartat. Tonttihintakarttoihin on merkitty rakennusmaan käypä arvo ns. aluehinta, joko rakennusoikeutta tai maapohjaneliömetriä kohden tontin asemakaavanmukaisen käyttötarkoituksen perusteella. Kuntakohtaiset tonttihintakartat ja arviointiohjeet on tarkistettu vuoden 2006 tasoon. Maa-alueen hintojennousun johdosta on useita aluehintoja korotettu. Nämä korotukset ovat vaikuttaneet vuosien 2006, 2007 ja 2008 määrättävään kiinteistöveroon.

”Sillä on kääntöpuolensa ja riskinsä, joista on tärkeä keskustella riittävän avoimesti ja laajasti ennen lakimuutoksen voimaanastumista. Uudistus tullee vaikuttamaan kiinteistöjen ja käytettyjen asuntojen ylläpito- ja asumiskustannuksiin, myyntiin sekä hintoihin”, Rantanen arvioi.

Tontti ilman rakennusoikeutta on investointina huono. Mitä enemmän rakennusoikeutta tontilla on, sitä haluttavampi investointikohde siitä tulee. Tontin rakennusoikeus on sijainnin ohella tärkein tontin hintaan vaikuttava tekijä. Tästä syystä oman tontin rakennusoikeuden selvittäminen on tontin myyjälle erittäin tärkeää.

Tietoja sinusta

Kiinteistö (tontti): lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, kiinteistörekisterin karttaote, kaavaote ja kaavamääräykset, kaupungin/kunnan rakennusmääräykset, rakennuksen piirustukset ja energiatodistus, rakennuslupa-asiakirjat, olemassa olevat maaperätutkimukset sekä omistajan selvitykset kohteesta mm. korjaus- ja huoltotoimien osalta. Vuokramaalla tarvitaan lisäksi vuokraoikeuden asiakirjat.

Pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten ehtona ja lähtökohtana on se, että kaupunki antaa vuokralaiselle mahdollisuuden, tämän niin halutessa, tehdä uusi pitkäaikainen maanvuokrasopimus kohteesta. Edellytyksenä kuitenkin on, että maankäytössä (yleiskaava/asemakaava) ei ole tapahtunut tai tapahtumassa muutoksia, jotka estäisivät aiemman sopimuksen mukaisen maankäytön.

Kiinnitykset

Yleensä kiinteistöarvioinnissa määritetään arvioitavan omaisuuden markkina-arvo, jonka kansainvälinen arviointistandardi (IVS) määrittelee seuraavasti: Markkina-arvo on arvioitu rahamäärä, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimintaan halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa.

Palovahingon johdosta vakuutusyhtiö on tehnyt kielteisen korvauspäätöksen 143.133,33 euroa ylittävältä osalta. Vakuutusyhtiön mukaan kyse on ollut alivakuutuksesta. Alivakuutuksen perusteena on vakuutusyhtiöllä ollut yrityksen A tekemä arviokirja tulipalon aikaisesta arvosta, ei rakennuksen jälleenhankinta-arvosta. Vakuutusyhtiön käyttämä arviokirja on selkeästi virheellinen kokonaiskorjausprosentin (18 %) osalta.

Kiinteistön verotusarvolla tarkoitetaan arvoa, joka kiinteistöllä olisi esimerkiksi lahjaveroa laskettaessa. Koska verotuksessa omaisuus arvostetaan sen käypään hintaan, kiinteistön verotusarvo on siis arvo, joka kiinteistöllä olisi vapailla markkinoilla. Kiinteistö voidaan toki myydä alle tämän arvon, mutta silloin on mahdollista, että kauppa katsotaan verotuksessa lahjaluonteiseksi kaupaksi, jolloin ostajalle voi syntyä velvollisuus suorittaa lahjaveroa.

Toisena arvostusmenetelmänä on hankintamenon hyväksi käyttäminen arvostuksessa. Hankintameno kuvastaa tarvittavaa rahamäärää, joka tarkasteluhetkellä tarvittaisiin, jotta voitaisiin korvata kyseinen omaisuuserä. Hankintameno syntyy siitä, mitä markkinaosapuolena oleva ostaja joutuisi maksamaan omaisuuserän hankinnasta. Tässä kuitenkin otetaan huomioon omaisuuden epäkuranttius, jonka merkitys on laajempi kuin tilinpäätöksessä tehtävät poistot. Se voi liittyä toiminnalliseen ja taloudelliseen huonontumiseen.

Perunkirjoitus tehdään siten, että pesän ilmoittaja (joku pesän osakkaista yleensä) ilmoittaa uskotuille miehille sen omaisuuden, joka pesään kuuluu. Tämän jälkeen uskotut miehet arvioivat omaisuuden arvon ja merkitsevät sen perukirjaan. Silloin, kun pesään kuuluu hankalasti arvioitavaa omaisuutta, uskotut miehet käyttävät ulkopuolista asiantuntijaa arvon määrittelemiseksi. Kiinteistöt ovat tyyppillisesti sellaisia omaisuuseriä, joiden arvioinnissa käytetään usein esim. kiinteistönvälittäjää, joka määrittää kohteen käyvän arvon.

Melulle altistuu yhä useampi

Melu on ääntä, jonka ihminen kokee epämiellyttävänä tai häiritsevänä. Melun kokeminen on subjektiivista: sama ääni voi tilanteesta ja ajankohdasta riippuen olla melua, merkityksetöntä ääntä tai jopa nautittavaa ääntä. Voimakkaasti häiritsevä melu voi kuitenkin myös aiheuttaa terveyshaittoja. Melu häiritsee myös luonnonympäristöä. Kaikkia vaikutuksia luonnoneliöihin ei vielä tunneta.

Transkriptio

3 3 / Inflatorinen kehitys Suhdannevaihtelu Maapohjan hinta Kiinteistö Tontti Rakennusmaa ja rakennuspaikka Maapohjan hinnan aiheutuminen Maapohjan makrosijainti Maapohjan saavutettavuus Maapohjan pinta-ala Käyttötarkoitus Rakennusoikeus Vetovoimatekijät Haittatekijät TAKU hinnanarviointi Periaatteet, soveltuvuus ja käyttöympäristö Rakenne Hierarkia ja täsmentyminen Soveltamisalue Käyttöympäristö Hintojen ajallinen hallinta Haahtela -hintaindeksi Haahtela -tuoteindeksi… 32

Toimituksen poiminnat

Tavoitevuokra on 4% tontin laskennallisesti arvosta vuosittain, joka lasketaan kertomalla tontilla oleva rakennusoikeus 520-710 eurolla (riippuen kiinteistöstä: kerrostalo, rivitalo, paritalo vai omakotitalo). Vuokraa peritään kuitenkin vain käytetystä rakennusoikeudesta, joka on järkevää, sillä suuri osa kiinteistöistä on suojeltu, jolloin täyttä rakennusoikeutta ei voi enää hyödyntää.

Asunnon hinta muodostuu useista tekijöistä. Alueen lisäksi hinnan muodostumiseen vaikuttavat esimerkiksi asuntokohtainen kunto, taloyhtiö ja asunnon varustelu. Tarkan hinta-arvion asunnosta saat vain alueesi tuntevalta välittäjältä. Asiantuntevat kiinteistönvälittäjämme ovat apunasi kaikissa asunnonvaihtoon liittyvissä kysymyksissäsi. Huomaathan, että arviokäyntimme ovat maksuttomia eivätkä sido sinua mihinkään.

Asunnon hinnoittelun avuksi nettiin on ilmestynyt viime aikoina suuri määrä erilaisia laskureita. Näitä asunnon hintalaskureita testatessa on hyvä huomioida, millaiseen taustatietoon ne perustuvat. Onko kyseessä toteutunut kauppahinta vai hintapyyntö? Hintapyyntö tarkoittaa hintaa, jolla asuntoa markkinoidaan ja se yleensä on hieman korkeampi kuin hinta, jolla asunto myydään.

Katso myös nämä

Kaupungin toimittamasta aineistosta ei käy ilmi, minkä vuokraperustehinnan mukaan tontille tehtävien uusien pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen (päätalojen laajennukset/muutokset & talousrakennukset) tontinvuokra määräytyisi. Pääkäyttötarkoituksen mukaisen talousrakennuksen tontinvuokra ei voi riippua päätalon tyypityksestä. Tämähän johtaisi tilanteeseen, jossa samanlaisesta rakennuksesta maksettaisiin erisuuruista vuokraa vierekkäisillä tonteilla.

Taivassalon seurakunnan mökkitonttien vuokrankorotuksista suivaantuneet kesämökkiläiset ovat viemässä vuokrien kohtuullisuuden käräjäoikeuden arvioitavaksi. Taivassalossa pidetyssä kokouksessa ilmoittautui 52 tontin vuokrannutta mukaan, kun asia viedään oikeuskäsittelyyn. –  Uskon, että ilmoittautujia tulee vielä lisää, kutsu tähän kokoukseen ei ilmeisesti tavoittanut meitä kaikkia, sanoi asiaa hoitavan toimikunnan puheenjohtaja Lasse Virtanen.

palaneen talon putki (copyright YLE/videokuvaa)

Eevan vakuutus on tänä päivänä erittäin yleinen täysarvovakuutus. Itse asiassa yhdeksän kymmenestä vakuutusyhtiöstä tarjoaa täysarvovakuutusta. Täysarvovakuutuksessa talon euromääräistä arvoa ei määritellä millään tavalla etukäteen. Kuulitte aivan oikein: rakennuksen arvoa ei määritellä vakuutusta tehtäessä millään tavalla.

Helsingissä eri alueiden välillä on suuria eroja saavutettavuuden suhteen. Koska hyvin saavutettavissa olevaa maata on rajallisesti tarjolla, hyvä saavutettavuus pääomittuu maan arvoon. Tutkimukseni mukaan keskustan läheisyydessä sijaitsevat kaupungin vuokraamat tontit ovat yli 40 prosenttia kalliimpia kuin noin 35 minuutin joukkoliikenteellisellä keskustaetäisyydellä sijaitsevat tontit. Vaihtelu on kuitenkin vähäisempää kuin mitä asuntojen markkinahintojen perusteella voitaisiin olettaa.