Press "Enter" to skip to content

Sijoitusasunnon myynti

Miten myyntivoitto lasketaan?

Toisessa vaihtoehdossa eli hankintameno-olettamassa myyntihinnasta vähennetään kiinteä prosenttiosuus, joka riippuu siitä, kuinka kauan huoneisto on ollut omistuksessasi. Myyntihinnasta vähennetään 20 % hankintameno-olettama, jos olet omistanut huoneiston alle kymmenen vuotta ja 40 %, jos olet omistanut huoneiston yli kymmenen vuotta. Huomioon otettavaa on, että kyseisen prosenttiosuuden lisäksi myyntihinnasta ei vähennetä muita kuluja.

Sijoitusasunnon myynti

Sijoitusasunnolle kannattaa tehdä alusta alkaen strategia. Pohdi, kuinka paljon tuottoa haluat pääomallesi vähintään ja kuinka suuri arvon nousu saa sinut realisoimaan arvon myymällä. Kannattaa muistaa, että asunnon myydessäsi menetät tulevat vuokratulot ja joudut maksamaan myynnistä tulevat kustannukset. Asunnon vuokratuottoa voi parantaa helposti pienelläkin pintaremontilla. Mieti strategiaasi varten, minkä verran olet valmis näkemään vaivaa sijoitusasunnon tuoton eteen.

Veroneuvonta

Lasketaan edellisen esimerkin tavoin, että asunto on hankittu 100 000 eurolla ja sen markkinahinta on 200 000 euroa. Näin ollen asunnon vakuusarvo on 140 000 euroa (70 %). Pankista haetaan lainaa saman verran kuin edellisessä strategiassa, jossa myyntivoitto oli kaikkien kulujen jälkeen 63 000 €. Laina-aika on 15 vuotta ja esimerkin korko 3 %. Näin ollen lainanhoitokulut ovat vuodessa noin 5 200 euroa. Jotta laskelma pysyy helposti ymmärrettävänä, oletetaan, että tämä summa maksetaan kokonaan nettorahasta ilman, että koroista saataisiin verovähennyksiä. 

Asunnon myynti

Toisaalta sijoittaja saa takaisin alun perin sijoittamansa 100 000 euroa, jonka lisäksi hänelle jää voittoa verojen jälkeen 63 000 euroa. Toisaalta menetetään ikuisiksi ajoiksi vuokratulot, jotka olisi saatu, jos asuntoa ei olisi myyty. Myyminen voi olla järkevää, jos strategiana on esimerkiksi maksaa kertyneillä myyntivoitoilla muita sijoitusasuntoja velattomaksi, jotta voidaan nauttia niiden tuottamasta kassavirrasta.

Sijoitusasunnon myyntivälityspalvelut

Takio LKV tarjoaa pääkaupunkiseudun osaavia myyntivälitysammattilaisia yhteistyökumppaneiksesi. Meillä on tiedossa alueen asuntojen toteutuneet kauppahinnat talokohtaisesti sekä laaja kokemus asuntokaupan alalta. Onnistuneen sijoitusasunnon myynnin lähtökohta onkin oikea hinnoittelu ja asunnon ollessa vuokrattu: oikea vuokrataso, huolella laadittu vuokrasopimus sekä hyvin valittu vuokralainen sekä onnistunut yhteydenpito myyjään ja vuokralaiseen myynnin eri vaiheissa.

Asunnon myyntivoittovero ja ”kahden vuoden sääntö”

Yksinkertaisena esimerkkinä voidaan käyttää tilannetta, jossa asunto on ostettu vaikkapa vuonna 2012, jolloin sen ostohinta on ollut 170 000 euroa. Asunto myydään nyt 190 000 eurolla. Tällöin noiden summien erotus on 20 000 euroa, joka katsotaan luovutusvoitoksi. Summasta ei ole vielä vähennetty asuntokaupan muita kuluja eikä varainsiirtoveroa.

Moni pohtii tälläkin hetkellä ikuisyyskysymystä: ostaako asunnot yksityishenkilönä vai yritykselle? Jos olet kysymystä jo pähkäillyt, tiedät ettei helppoa vastausta ole. Useimmiten vastaus on, että asunnot kannattaa pitää omissa nimissään, mutta ei aina. Alle on kerätty kaikki oleellisimmat asiat, jotka vaikuttavat päätöksentekoon. Jos mieleesi tulee lisättävää, jätä kommentti alle.

Taloyhtiön asunto-osakkeille kohdistuu yhtiölainaa poikkeuksetta uudiskohteissa sekä myös silloin, kun vanhempaan taloyhtiöön on tehty remontteja, jotka on rahoitettu yhtiölainalla. Myös vanhojen kokonaisten vuokrakiinteistöjen ostojen yhteydessä, kun kiinteistö muutetaan asunto-osakeyhtiömuotoon, hankintaan käytetty laina muutetaan joissain tapauksissa yhtiölainaksi, jolloin asuntoihin kohdistuu yhtiölainaa.

Asuntosijoittaminen on tuottava ja turvallinen sijoitusmuoto. Ennen sijoitusasunnon hankkimista on hyvä pohtia, mistä ja millaisen asunnon haluaa hankkia sekä selvittää talousasiat tarkkaan ja suunnitella, millaista tuottoa toivoo asunnosta. Asuntosijoittajan oppaan lukemalla teet viisaan sijoituspäätöksen ja saat käytännön vinkkejä asuntosijoittamisen aloittamiseen.

SIJOITUSASUNNON REMONTOINTI

On olemassa kourallinen erittäin varakkaita taloyhtiöitä, jotka omistavat niin paljon huoneistoja, että hoitovastiketta ei peritä ollenkaan tai se on lähes olematon. Olli omistaa sijoitusasunnon eräästä tällaisesta yhtiöstä, jossa hoitovastike on 0,5 euroa neliöltä kuukaudessa. Nämä ovat kuitenkin yksittäisiä poikkeustapauksia ja ne useimmiten näkyvät myös huoneiston hinnassa.

”Vastaamme siitä, että ostajalle syntyy katkeamaton vuokratuotto 24 kuukauden ajan asunnon hallinnan luovutuksesta lukien. Huolehdimme siis vuokralaisen hankkimisesta kaupan kohteena olevaan asuntoon. Jos asunto ei ole vuokrattuna joinakin kuukausina, maksamme ostajalle vuokratuoton”, sanoo tiedotteessa Lehto Asunnot Oy:n myyntijohtaja Petri Kuutti.

Vuokratun asunnon myyminen

Elokuun alussa 2017 astuu voimaan muutos, jossa opiskelijat siirtyvät yleisen asumistuen piiriin. Koska yleinen asumistuki on ruokakuntakohtainen, voivat vastaisuudessa puolison tai ruokakunnan muun jäsenen tulot estää asumistuen saamisen. Vuokrasopimuksen muodolla ja sopimusmallilla on vaikutusta siihen, lasketaanko vuokrahuoneiston asukkaat samaan vai eri ruokakuntaan, ja tämä täytyy siis ottaa huomioon vuokrasopimusta laadittaessa.

Palvelupaketit asuntosijoittajalle

ROOF Group tekee yhteistyötä erilaisten instituutioiden, säätiöiden, rakennusliikkeiden, eläkeyhtiöiden ja eri kokoisten asuntosijoittajien kanssa ja meille tulee vuosittain tietoon kohteita, jotka ovat ns. hiljaisessa myynnissä. Etsimme isoille-, keskikokoisille ja piensijoittajille heidän asuntosijoitusstrategiaan sopivia kohteita ympäri Suomea. Ei kuluja, ellei kauppaa, joten ostotoimeksianto on asiakkaalle riskitön.