Press "Enter" to skip to content

Lunastuslausekkeen kiertäminen

Asunto-osakeyhtiön osakkeen lunastaminen

Vielä ratkaisu herättää pohtimaan lunastusta koskevan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n säännöksen pakottavuutta. Lainkohdassahan todetaan, että ”Kaikki samaan osakeryhmään kuuluvat osakkeet on kuitenkin lunastettava”. Tämä osakeryhmän jakamattomuutta korostava ja pakottava lainkohta ei mielestäni kuitenkaan estä murto-osaisen lunastuksen mahdollistamista yhtiöjärjestysmääräyksellä. Lainkohtahan tarkoittaa sitä, että lunastusta ei voida pätevästi ulottaa osaan osakkeista, esimerkiksi osakesarjasta 1-100 ei voitaisi yhtiöjärjestysmääräykselläkään oikeuttaa lunastamaan osakkeita 1-50.

Muropaketin hintavertailu

Yhtiön yhtiöjärjestyksessä oli määräys: ”Jos osake osakekaupan, vaihdon tai lahjan kautta siirtyy muulle kuin yhtiön osakkaalle, ovat yhtiön osakkaat oikeutetut 30 päivän kuluessa siitä, kun siirrosta on tehty yhtiön hallitukselle ilmoitus, lunastamaan osakkeen siitä hinnasta, minkä osakkeen ostaja näyttää siitä maksaneen, tai jos osake on lahjoitettu, eikä toisin sovita, siitä hinnasta, jonka laillisesti asetetut välimiehet määräävät.”

Kiinteistö Oy C:n yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajalla ja yhtiöllä on oikeus lunastaa uudelle osakkaalle siirtyvä osake yhtiöjärjestyksessä mainituilla ehdoilla. Lunastushinta on vastikkeellisissa ja vastikkeettomissa saannoissa osakkeen käypä hinta. Vastikkeellisissa saannoissa käyväksi hinnaksi katsotaan osakkeen luovuttajan ja siirron saajan sopima hinta, jollei näytetä, ettei tämä hinta ole käypä hinta.

Edilex Ympäristö yhdistää EHS-tiedon ja juridiikan. Se pitää sinut tehokkaasti ajan tasalla ympäristö- ja työsuojelulainsäädännön (EHS: Environment, Health and Safety) muutoksista. Saat sähköpostiisi ympäristötiedotteet, joissa asiantuntijat kommentoivat tärkeimpiä alueen säädösmuutoksia. Saat ympäristö- ja työsuojeluasioihin liittyvää henkilökohtaista neuvontaa sähköpostitse HPP Asianajotoimiston asiantuntijoilta. Koko laaja Edilex Peruspalvelu ja sen ympäristöuutiset sisältyvät tilaushintaan.

Tapauksessa oli kyse siitä, että asunto-osakeyhtiö X:n yhtiöjärjestyksessä oli lunastuslauseke, jonka mukaan yhtiön osakkaat saivat lunastaa yhtiön osakkeen, mikäli se kaupan, vaihdon tai lahjan kautta siirtyy muulle kuin yhtiön osakkaalle. Yhtiön osakas A oli myynyt 1/3:n suuruisen murto-osan omistamistaan yhtiön osakkeista pojalleen B:lle ja 1/3:n murto-osan tämän avopuolisolle C:lle. Yhtiön osakas D esitti lunastusvaatimuksen kaikista A:n, B:n ja C:n osakkeista. Nämä vastustivat lunastusvaatimusta ja nostivat asiassa kanteen.

– Lunastuslauseke on kaikissa taloyhtiöissä, joiden asuntojen omistajat ovat kirjanneet sen yhtiöjärjestykseen

– Kun tällaisesta talosta myydään asunto, kaupasta ilmoitetaan talon ilmoitustaululla

– Kaikilla talosta asunnon jo omistavilla on oikeus lunastaa asunto ostajalta kauppahintaan

– Mahdollinen käsiraha palautetaan ostajalle ja kauppa purkautuu

– Lunastusaika vaihtelee riippuen siitä, mitä yhtiöjärjestykseen on kirjattu

 

Perusero näiden lakien välillä on se, millaiseksi lunastuslauseke on kyseisenä ajankohtana täytynyt muotoilla, kenelle lunastusvaade osoitetaan ja millaisin ehdoin sekä kenelle lunastushinta maksetaan. Jos lunastuslauseke ei ole sen yhtiöjärjestykseen lisäämisajankohtana voimassa olleen lain mukainen, sitä ei lain mukaan tarvitse soveltaa lainkaan.

Tosin tätä tai mitään muutakaan summaa Plotous Oy ja Liintola eivät olisi saaneet jos asiassa olisi toimittu lain mukaisesti eli huoneistoista olisi lähetetty lunastusilmoitus osakkaille. Tällöin talon osakkaista olisi ilmaantunut lunastushalukkuutta ja joku toinen olisi lunastanut kolme huoneistoa (96,4 neliötä, 22,5 neliötö ja 22,4 neliötö) yhteishintaan 701 310€.

KHO 9.5.2019 t. 1922

Hakemusasiakirjojen mukaan hakija on B:n kaupungin kokonaan omistama osakeyhtiö. Hakijan yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön tarkoituksena on oppilaitosten opiskelijoiden sekä työssäkäyvien nuorten ja erityistukea tarvitsevien nuorten asuntotilanteen parantaminen. Tämän tarkoituksen toteuttamiseksi yhtiö omistaa ja hallitsee kiinteistöjä, ostaa ja vuokraa alueita, rakennuttaa rakennuksia ja antaa vuokralle huoneistoja.

Usein törmään asiakkaiden kysymykseen, kannattaisiko heidän laatia osakassopimus vai ei. Toisaalta monille ei ole selvää, mistä osakassopimuksessa voidaan sopia ja mitä niissä yleensä sovitaan. Jäljempänä käsittelen osakeyhtiön ja sen osakkaiden osakas‐sopimusta ja yleisimpiä tilanteita, joita varten osakassopimus kannattaa laatia sekä yleensä osakassopimukseen otettavia sopimusehtoja.

Evästeiden käyttö

Eväste on pieni nimetön käyttäjäkohtainen tekstitiedosto, joka tallentuu käyttäjän verkkoselaimeen. Eväste sisältää yksilöllisen tunnisteen, jonka avulla voidaan tunnistaa sivustolla vieraileva verkkoselain (esim. käyttäjän palatessa aiemmin vierailemalleen sivustolle). Evästettä voi myöhemmin käyttää vain sen tallentanut palvelin, eikä siitä aiheudu vahinkoa käyttäjän laitteelle. Pelkän evästeen avulla ei voida tunnistaa käyttäjää henkilökohtaisesti.

Missä voi hypistellä kirjojamme?

Vuoden aikana on jatkettu käytännön toimia erityisesti kahteen riskinhallinnan osa-alueeseen. Operatiiviset riskit on kartoitettu WSP (Water Safety Plan) ja SSP (Sanitation Safety Plan) suunnitelmilla, joiden perusteella on tehty tarvittavat toimenpiteet ja investoinnit riskien hallitsemiseksi, vähentämiseksi ja poistamiseksi. Konsernille on laadittu tietoturvapolitiikka mm. kyberriskien hallintaa varten. Nämä suunnitelmat ovat valmiit ja käytössä.

PHJ:n jätteenkäsittelytoiminnot on keskitetty Lahteen, Kujalan jätekeskukseen, joka on yhtiön ainoa jätteenkäsittelypaikka. Jätteitä vastaanotetaan myös muissa kunnissa sijaitsevilla jäteasemilla, vaarallisten jätteiden keräyskontteihin sekä kiertävin keräyksin. PHJ:n toimialueella on pääosin käytössä sopimusperusteinen, kiinteistön haltijan järjestämä jätteenkuljetusjärjestelmä. Yhtiö ei kuljeta jätteitä, vaan kuljetuksista vastaavat yksityiset kuljetusyritykset.

Tilaa uutiskirje

Esimerkiksi eräällä etelänaapurin kentällä green fee on 100 eur. Pitäisi olla pikemminkin 50..60 eur, jotta sitä viitsisi pelata useamman kuin yhden kierroksen tuolla hinnalla. No toisaalta tästä syystä parhaaseen sesonkiaikaan kenttä on usein lähes tyhjä. Kuten KP totesi, Suomessa on muutamalla kentällä samoja oireita, pyydetään 1,5-2x käypä hinta, kun vähän alemmalla hinnalla saataisiin se ”vapaalla pelioikeudella” kotikentällään pääsääntöisesti pelaava vierailemaan green fee asiakkaana useamminkin kuin kerran vuodessa.

Päävalikko

Jos ostat yhtään vanhempaa asuntoa, ei siis 2000-luvulla rakennettua, kannattaa olla tosi tarkkana. Iso vai pieni yhtiö? Miten on varauduttu tuleviin korjauksiin, entä onko mitään jo tehty? Nimittäin nuo 5-vuotissuunnitelmat ovat yhtä tyhjän kanssa: niitä ei tarvitse toteuttaa, eli voidaan vaan joka vuosi todeta että ei ole kiirettä ko. korjaustarpeen kanssa. Sitten ei tehdä mitään ja rahat säästyy. Kokemusta on tällaisesta yhtiöstä pk-seudulla, kannattaa kiertää vastaavat kaukaa jos vaan papereista saat mitään viitteitä.

Asiakirjat, asunto-osake

Asuntokaupan tekoon sisältyy lukuisia eri asiakirjoja. Tarvittavat asiakirjat määräytyvät sen mukaan, onko kyseessä asunto-osake- vai kiinteistökauppa. Kiinteistönkaupasta on tavallisesti kyse, jos haluat ostaa omakotitalon: ostat silloin teknisesti maa-alueen, jolla on rakennus. Kiinteistönvälittäjän tehtävä on huolehtia, että kohteesta hankitaan kaikki lain puitteissa määritellyt pakolliset sekä muuten päätöksentekoon tarvittavat asiakirjat, ja että ne ovat ajan tasalla myös kaupantekohetkellä.

Kuten tunnettua, Suomessa ei lähtökohtaisesti ole mahdollista tehdä rintaperillistään, eli omaa lastaan taikka tämän jälkeläistä, kokonaan perinnöttömäksi. Rintaperillisen oikeutta perintöön suojaa lakiosa. Lakiosa on suuruudeltaan puolet tälle lakimääräisen perimysjärjestyksen mukaan tulevasta perintöosuudesta. Jos perinnönjättäjällä on yksi lapsi, lakiosa on siis puolet omaisuudesta, jos kaksi lasta, lakiosa on kummankin osalta 1/4 ja niin edelleen.