Press "Enter" to skip to content

Kiinteistön kauppakirja kuolinpesä

Kiinteistön kauppakirja ja perikunta

Jakamattoman kuolinpesän varallisuus kuuluu kuolinpesään perinnönjakoon asti. Kuolinpesän kiinteistö voidaan kuitenkin myydä ennen perinnönjakoa. Näin voi toimia eri syistä. Kiinteistön myyminen voi joskus olla välttämätön perillisten perintöverojen suorittamiseksi. Kiinteistön myynti voi myös helpottaa perinnönjakoa huomattavasti esimerkiksi tilanteessa, jossa on monta perillistä. Kiinteistön jakaminen usealle perinnönsaajalle voi nimittäin olla hankalaa käytännön syistä.

Miksi valita meidät?

Kuolinpesässä voivat olla osakkaina eloon jäänyt puoliso, perilliset sekä yleistestamentinsaajat. Useimmiten leski on kuolinpesän osakas avio-oikeuden perusteella. Tällöin leski ei ole perillinen eikä peri vainajan omaisuutta. Avio-oikeuteen perustuva kuolinpesän osakkuus päättyy, kun lesken ja kuolinpesän välillä on toimitettu jäämistöositus. Vain tilanteessa, jossa vainajalta ei jäänyt rintaperillisiä, on eloon jäänyt puoliso vainajan lakimääräinen perillinen.

Selaa kokoelmaa

Kuolinpesässä päätökset on tehtävä yhdessä ja kaikkien kuolinpesän osakkaiden on oltava halukkaita myymään asunto. Tämä kannattaa selvittää ennen asunnon myyntiin laittamista. Myös kiinteistönvälittäjän kanssa tehtävään toimeksiantosopimuksen tarvitaan kaikkien osakkaiden allekirjoitus. Jos kuolinpesän osakkaita on paljon, turvallisinta on hankkia kaikilta osakkailta etukäteen valtakirja asunnon myyntiin.

Päävalikko

Kuolinpesän myymässä kohteessa ostajaa saattaa askarruttaa myös se, etteivät kuolinpesän osakkaat ole asuneet itse asunnossa. Koska kuolinpesän osakkaat eivät tunne asuntoa kovin hyvin, on riskinä, että asunnosta ei kerrota kaikkia tietoa tai piilevät virheet jäävät epäselviksi. Asuntojen historiaa taltioidaan harvoin ja korjauksien laatua on vaikea arvioida avaamatta rakenteita. Myöskään vahinkohistoria ei ole välttämättä tiedossa. Asuntokaupat.com:in lakimies vinkkaa: “kannattaa merkitä kauppakirjaan myyjän olevan kuolinpesä luonnollisen henkilön sijaan”.

Kuolinpesien luovutusvoitot ja -tappiot verotuksessa

Edilex Ympäristö yhdistää EHS-tiedon ja juridiikan. Se pitää sinut tehokkaasti ajan tasalla ympäristö- ja työsuojelulainsäädännön (EHS: Environment, Health and Safety) muutoksista. Saat sähköpostiisi ympäristötiedotteet, joissa asiantuntijat kommentoivat tärkeimpiä alueen säädösmuutoksia. Saat ympäristö- ja työsuojeluasioihin liittyvää henkilökohtaista neuvontaa sähköpostitse HPP Asianajotoimiston asiantuntijoilta. Koko laaja Edilex Peruspalvelu ja sen ympäristöuutiset sisältyvät tilaushintaan.

Transkriptio

Tietosuojalla tarkoitetaan henkilötietojen suojaamista. 25.5.2018 on alettu soveltaa EU:n yleistä tietosuoja-asetusta (EU) 2016/679, jonka tavoitteena on parantaa henkilötietojen suojaa, lisätä henkilötietojen käsittelyn läpinäkyvyyttä rekisteröidyille, eli asiakkaille, sekä antaa heille enemmän keinoja hallita henkilötietojensa käsittelyä. Lisäksi tietosuoja-asetus pyrkii vastaamaan digitalisaation ja globalisaation mukanaan tuomiin tietosuojakysymyksiin. Kansallinen tietosuojalaki täydentää ja täsmentää tietosuoja-asetuksen määräyksiä.

Sähköliittymä on kiinteistön irtainta omaisuutta, joten se ei siirry automaattisesti uudelle omistajalle. Kauppakirjassa on hyvä olla maininta sähköliittymän sisältymisestä kauppaan. Tai sen siirtymisestä tule muuten sopia niin, että se on jälkikäteen todennettavissa. Sähköliittymän siirto koskee kiinteistöjen sopimuksia (esimerkiksi omakotitalot, mökit tai maatilat). 

Luovutus jaon jälkeen

Jakamattomaan kuolinpesään kuuluvan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on kuolinpesän tuloa. Osuus jakamattomaan kuolinpesään on osakkaan irtainta omaisuutta. Sen luovutuksesta syntyvä luovutusvoitto on osakkaan tuloa. Kuolinpesän tai osakkaan voiton taikka tappion määrää laskettaessa omaisuuden hankintamenona pidetään edellä mainituissa tilanteissa perintöverotuksessa käytettyä verotusarvoa. Vaihtoehtoisesti voidaan voiton määrää laskettaessa käyttää hankintameno-olettamaa, jos se on verovelvolliselle edullisempi.

Itä-Suomen HO 16.3.2017 147

Hovioikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukseen sekä kiinteistön kaupan purkuvaatimukseen sovelletaan velan vanhentumisesta annetun lain säännöksiä. Lisäksi hovioikeus katsoi, että vaikka maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetyn kaupan purkua koskevan kanneajan ohella ei sovelleta velan vanhentumisesta annetun lain keskeytettävissä olevia vanhentumisaikoja, tulee kanne kaupan purkamiseksi kuitenkin panna vireille kohtuullisen ajan kuluttua virheeseen vetoamisesta.

Veroarkistot

Kaupan voi toki tehdä myös kuolinpesän osuudesta, mutta kannattavampi olisi tehdä se kuolinpesän määräosajaon jälkeen. Kannattavuus tulee siitä, että kuolinpesän osuuden ostamisesta, vaikka kuolinpesään kuuluisi pelkästään kiinteistö, ei tule metsävähennystä. Kuolinpesän osuuden ostaminen on nimittäin irtaimen kauppaa. Metsävähennys tulee kuitenkin myös kiinteistön määräosan ostamisesta.

Hakijana voi olla edunvalvoja / edunvalvojan sijainen / edunvalvontavaltuutettu. Alaikäisen lapsen huoltajat ovat hänen edunvalvojiaan. Lupa myönnetään tietyn yksilöidyn oikeustoimen tekemistä varten. Koska on suositeltavaa, että lupa haetaan etukäteen, oikeustoimen yksityiskohtien on oltava selvillä.

Kun myyt asuntosi, voit tehdä sen itse tai käyttää kiinteistönvälittäjää. Valtaosa suomalaisista luottaa kiinteistövälittäjään, mutta asuntokaupan voi hyvin hoitaa itsekin. Pienellä vaivannäöllä asunto-osakkeen myynti on suhteellisen yksinkertaista, mutta kiinteistön, kuten omakotitalon myynnissä tarvitaan enemmän asiakirjoja ja osaamista. Tästä oppaasta saat hyödyllisiä vinkkejä etenkin asunnon myymiseen itse.

-Käytännössä kuolinpesä on myyjänä samassa asemassa kuin kuka tahansa myyjä. Olennaista on, että kuolinpesän osakkaat hallitsevat kuolinpesän omaisuutta yhdessä ja tekevät yhdessä päätökset. Ostajan kannalta tilanteeseen, jossa kuolinpesä myy asunnon, ei liity mitään erityistä, mikäli välittäjä on mukana kaupanteossa. Hänen tehtävänsä on huolehtia siitä, että tarvittavat asiakirjat, kuten sukuselvitys ja perunkirjoitus ovat kaupantekotilaisuudessa kunnossa, Markelin kertoo.

Myös myyjän vastuuaikaa on katsottu voitavan sopimuksessa rajoittaa. Tällöin vastuuta rajoitetaan sopimalla, että ostajan on ilmoitettava esimerkiksi kiinteistön kaupassa virheestä 40 päivän sisällä virheen havaittuaan ja joka tapauksessa esitettävä virheeseen perustuvat vaatimuksensa maakaaressa säädetyn viiden vuoden sijasta kolmen vuoden kuluessa kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta. Myös purkukynnyksestä on mahdollista sopia määrittämällä virheen seuraamusten käyttöedellytysten reunaehdot ja rajaamalla ostajan oikeus hinnanalennukseen myyjän purkuoikeuden tieltä.