Press "Enter" to skip to content

Helsingin kaupungin vuokratonttien korotukset

Helsingin kaupunki

Uusien maanvuokrasopimusten vuokran määrästä ja vuokra-ajasta päättää kaupunginvaltuusto ja muista vuokrausehdoista kaupunkiympäristölautakunta tai sen määräämä viranhaltija. Maanvuokrasopimusten uusimisen valmistelusta vastaa kiinteistöviraston tonttiosasto. Kesäkuussa 2017 tapahtuvan organisaatiouudistuksen jälkeen valmistelu jatkuu kaupungin maaomaisuuden kehittämisestä ja tonteista vastaavassa yksikössä.

Studio

Tämä strategia tonttinen vuokraamisesta, ei niinkään niiden myymisestä on askel kohti sosialismia. Mitä vähemmän kansalaisilla on omaisuutta, sen herkemmin he äänestävät vasemmistoa. Kansalaiset joilla on omaisuutta ymmärtävät kyllä että vasemmiston tavoite on ottaa heidän omaisuutensa haltuun, eivät ole vasemmiston potentiaalisia ääänestäjiä. Sama eetos on myös yksityisautoilun rajoittamisessa. Menkäähän nyt kiltisti busseihin ja ratikoihin, ei autoa kannata omistaa.

Helsinkiläinen Susanna Huhta on asunut Roihuvuoressa melkein 12 vuotta. Hän maksaa 80 neliön kerrostaloasunnosta yhtiövastiketta hieman yli 700 euroa kuussa. Summa koostuu hoitovastikkeen lisäksi muun muassa putkiremontista koituneista kustannuksista. Huhdan yhtiövastike kasvaa melkein 80 eurolla uuden maavuokran vuoksi. Uusi yhtiövastike on noin 780 euroa kuussa.

Puutaloidylli Helsingissä. Sellainen on Käpylä, Kumpula, Koskela ja Toukola mielikuvissa. Kauniita taloja, vehreät pihat, noin puoli tuntia kantakaupungista. Alueen maat ovat Helsingin kaupungin omistuksessa ja tonttien vuokrasopimukset vanhoja. Maan neliövuokrat ovat tällä alueella olleet noin euron luokkaa.

Uusien maanvuokrasopimusten vuokran määrästä ja vuokra-ajasta päättää kaupunginvaltuusto ja muista vuokrausehdoista kaupunkiympäristölautakunta tai sen määräämä viranhaltija. Maanvuokrasopimusten uusimisen valmistelusta vastaa kiinteistöviraston tonttiosasto. Kesäkuussa 2017 tapahtuvan organisaatiouudistuksen jälkeen valmistelu jatkuu kaupungin maaomaisuuden kehittämisestä ja tonteista vastaavassa yksikössä.

Esityksessä vedotaan myös kuntalaisten yhdenvertaiseen kohteluun. Tärkeää tietysti onkin, että kaupunki kohtelee vuokralaisia yhdenvertaisesti. Mutta ei tästä seuraa se, että sen pitää sitoa tonttivuokrat markkinahintoihin ja kerätä voittoa maan ansiottomalla arvonnousulla. Tontti- ja asuntopolitiikalla on päinvastoin perusteltua pyrkiä hillitsemään asumisen hinnan nousua. Eihän kunnan toiminnassa yleensäkään ole lähtökohtana markkinahintoja, ei esimerkiksi terveyskeskusten maksuja ole sidottu yksityisten palvelujen hintoihin.

KYSYMYS:
Suurin osa Pihlajamäen asunto-osakeyhtiöistä on rakennettu Helsingin kaupungin vuokratonteille. Varsinkin monet 60-luvun suojeltavista tonteista ovat suunnattoman suuria verrattuna nykymittoihin (esim. Rapakivenkuja 3-4-5 on yli 30 000 m2). Mikä on kantanne tontinvuokriin ja miten ne tulisi määrittää?

Social links

18.000 -> 71.000 ei mielestäni ole kauhean kohtuullinen. Paljon on ennen vaaleja puhetta työntekijöiden asemana parantamisesta ja Helsingin asumistilanteen kohentamisesta. Miten lähihoitajaäiti pystyy enää ostamaan sitä vanhaa 3h kerrostalokämppää (Itä-Helsingistä!) kun asumiskustannukset pomppaa yhtäkkiä 200€ ja reaalipalkka pienenee kikyn ansioista ja lisäksi pankissa on vielä lainassa omavastuuosuus?

Se ei nyt vain ole näin. Tai siis jos on johdonmukainen tuolle viiden prosentin tuotolle, se pitää laskea tontin arvosta kiinteistöveron korotuksen jälkeen. Kiinteistövero nimittäin laskee tontin arvoa. Jos näin tehtäisiin, kiinteistöveron korotus ei nostaisi maanvuokraa, koska tontin arvo laskisi niin paljon, että se söisi tuon korotuksen). Ei voi laskea tuottoprosenttia tontin arvosta ennen kiinteistöveron korotusta ja lisätä siihen kiinteistöveroa. Jompikumpi.

Nyt uusittavat maanvuokrasopimukset on tehty 1950-1970-luvuilla sekä 1970- ja 1980-lukujen taitteessa, jolloin kiinteistöjen arvot olivat huomattavasti nykyistä matalampia.  Siitä johtuen monen tontin vuokra on jäänyt alhaiseksi verrattuna kiinteistöjen nykyisiin arvoihin ja vuokriin, joita kaupunki perii myöhemmin vuokratuista tonteista.

Helsingin kiinteistövirasto suunnittelee suuria korotuksia vuoden 2015 lopussa päättyviin asuintonttien maanvuokrasopimuksiin. Sopimukset on tehty noin 50 vuotta sitten, jolloin kiinteistöjen arvot olivat huomattavasti nykyistä alhaisempia. Silloisista sopimusehdoista ja maanhinnan kehityksestä johtuen tonttien vuokrat ovat nykyisin erittäin alhaisia verrattuna kiinteistöjen nykyarvoihin ja vuokriin, joita kaupunki perii myöhempinä vuosikymmeninä vuokratuista tonteista.

En kirjoita tätä päivitystä siksi, että korotus koskee myös omaa taloyhtiötäni, mutta jotta ymmärtäisitte paremmin korotuksen suuruuden, kerron esimerkin: Asumme 69-neliöisessä kerrostaloasunnossa n. 10 kilometrin päässä Helsingin keskustasta, ilman neliötäkään omaa pihaa. Seuraavien kymmenen vuoden aikana tonttivuokramme nousee 1400 % 7,59 eurosta 115,92 euroon kuukaudessa. Se tarkoittaa noin 10 % korotusta asumiskuluihimme pelkästään tonttivuokran takia, inflaatiota ja muuta kustannusten nousua huomioimatta.

Lehdet

Lunastushinta säilyy kohtuullisena, sillä tonttien tai asuntojen hintojen nousu ei vaikuta siihen. Lunastushintaan lasketaan elinkustannusindeksin nousu sekä eräitä pienempiä kuluja. Tontinosan lunastus on kiinteistökauppa, joten siitä tulee maksaa 4% varainsiirtovero. Laskelman tekee kyseisen kohteen rakennuttaja-asiamies tai isännöitsijä. Heiltä saat myös tarkempaa tietoa laskelman määräytymisestä ja maksamisesta. YIT:llä tonttiosuuden huoneistokohtaiset lunastushinnat on kerrottu asuntoilmoituksissa, ja lisätietoja voi kysyä YIT:n asuntomyyjiltä.

Esimerkiksi Välivainiolla, 950 neliön tontilla asuvalle omakotiasujalle vanhan vuokrasopimuksen uusiminen tietää noin 500 euroa lisää kuluja vuodessa. Vanhalla sopimuksella kyseinen asukas on maksanut tontistaan kaupungille vajaan 300 euron vuosivuokraa. Kaupungin kanssa solmittava uusi sopimus nostaa vuosivuokran 788 euroon. Summa perustuu Välivainiolla perittävään uuteen taksaan, 0,83 euroon neliöltä.

Näissä tapauksissa asuntokanta on pienempi kuin ilman kiinteistöveroa ja tämä on se mekanismi, jota kautta rakennuksiin kohdistuva kiinteistövero voi vaikuttaa markkinoiden vuokratasoon. Vuokrataso on korkeampi, koska asuntoja on vähemmän. Tämä mekanismi on kuitenkin hidas. Veronkorotuksen jälkeen kestää pitkään, ennen kuin asuntokanta pienenee ja vuokrat nousevat.

Millainen tontti sijoitusasunnossa on kyseessä?

Näiden vaihtoehtojen jälkeen jää tyypillisesti kaksi mallia: jos tontti sallii, jatketaan nykyistä taloa uudella osalla, tai jos tonttia todella riittää, rakennutetaan tontin toiselle puolikkaalle kokonaan uusi talo. Jälkimmäisessä vaihtoehdossa taloyhtiön kannattaa useimmiten lohkotuttaa ja myydä tontti tai ainakin sen rakennusoikeus ulkopuoliselle urakoitsijalle.

Helsingissä on tällä hetkellä käynnissä ainakin kaksi prosessia, joissa on perusteiltaan kyse samasta asiasta. Kuntamme meni aikanaan solmimaan pitkäkestoisia (25, 50 vuotta) vuokrasopimuksia, joita ei sidottu mihinkään indeksiin, tai että niissä olisi ollut mitään tarkistusmahdollisuutta. Tästä on seurannut se, että verrattuna ns. markkinahintoihin tonttien vuokrat ovat todella alhaisia. Itse asiassa paikka paikoin jopa niin matalia, että tontin vuokra on pienempi kuin siitä maksettava kiinteistövero olisi. (Eli vuokratontti on edullisempi kuin omistustontti!)

Vanhoja tontinvuokrasopimuksia uusitaan merkittävässä määrin. Yksinomaan Helsingin kaupungin 170 vuokratontin vuokrasopimus päättyy vuoden 2015 lopussa ja vuokrasopimuksia päättyy runsaasti myös lähitulevaisuudessa. Viime aikoina keskustelua on herättänyt uusien tontinvuokrasopimusten vuokraa koskevat ehdot. Useiden vuokratontilla sijaitsevien taloyhtiöiden tontinvuokra on noussut vuokrasopimuksen uusimisen myötä merkittävästi, jopa yli kymmenkertaiseksi aikaisempaan vuokraan verrattuna.

Kaupungin kerrostaloille vuokraamien tonttien kymmeniä vuosia vanhat vuokrasopimukset ovat umpeutumassa Lahdessa. 61 kerrostalon sopimus kaupungin kanssa päättyy vuonna 2020. Maankäyttöinsinööri Petri Solonen arvioi, että uusien sopimusten vuokraan tulee keskimäärin kolme-neljäkertainen korotus. Tapauskohtaisesti, esimerkiksi 1950-luvun talojen kohdalla, korotus voi olla vielä suurempi, Solonen kertoo.

Viime aikoina on kirjoitettu paljon suunnitelluista kaupungin asuntotonttien kohtuuttomista vuokrankorotuksista. Tonttien vuokrat määräytyvät kaupunginvaltuuston vuonna 1980 tekemän päätöksen mukaisesti niin, että asuntotontin vuosivuokra on neljä prosenttia tontin laskennallisesta hinnasta, eli tontin rakennusoikeuden arvosta. Tontin vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Tontin vuokran saattaminen käyvälle tasolle tapahtuu 60 vuoden sopimuksissa vuokrakauden päättyessä ja 100 vuoden sopimuksissa 30 vuoden välein.