Press "Enter" to skip to content

Hallinnanjakosopimus perintö

Kannattaako osapuolten tehdä hallinnanjakosopimus, jos he omistavat yhdessä kiinteistön?

Kiinteistön yhteisomistajat voivat tehdä keskinäisen sopimuksen kiinteistön hallinnasta. Sopimuksen etuna on, että se tuo selvyyttä ja vakautta osapuolten keskinäisiin oikeussuhteisiin tilanteissa, joissa kiinteistöä ei haluta tai voida lain mukaan jakaa. Samalla voidaan sopia kiinteistön hoidosta ja kiinteistön kustannuksista sekä niiden jakautumisesta yhteisomistajien kesken sekä muista yhteisen kiinteistön käytön kannalta keskeisistä kysymyksistä.

Sopimus ei edellytä määrämuotoa, mutta luonnollisesti se tulee tehdä kirjallisesti. Usein sopimukseen liittyy kartta, jolla voidaan tarkemmin osoittaa sopimuksen sisältö. Sopimuksessa tulee käydä ilmi sopijapuolet sekä sopimuksen kohteena oleva kiinteistö. Sopimus voidaan kirjata eli rekisteröidä maanmittauslaitoksen rekisteriin. Kirjaamisella on olennainen merkitys sopimuksen sitovuuden kannalta. Kolmas taho (esimerkiksi uusi omistaja) ei nimittäin ole sidottu kirjaamattomaan sopimukseen, mikäli ei ole ollut tietoinen sopimuksesta.

Kiinteistön omistus jakaantuu toisinaan usealle. Osaomistajat voivat vapaasti sopia kunkin käyttöön kuuluvasta alueesta. Kiinteistön tontti saattaa olla yhteisessä käytössä tai se on saatettu jakaa osaomistajien omaan käyttöön. Joskus tällaisten omien alueiden jaottelu on hyvin ongelmallista ja ne aiheuttavat rajuja riitoja. Omista alueista kannattaa etukäteen sopia kirjallisesti. Tällaisesta kirjallisesta sopimuksesta käytetään yleensä nimitystä hallinnanjakosopimus.

Usein tilanne on kuitenkin sellainen, että ostaja ei ole halukas maksamaan pyydettyä hintaa tai ei ole valmis muihin myyjän asettamiin ehtoihin. Tällöin asunnon kauppaa edeltää neuvotteluvaihe, jonka aikana ostaja tekee asunnosta tarjouksen. Myyjä joko hyväksyy tehdyn ostotarjouksen tai tekee vastatarjouksen. Tällä tavalla edetään tavoitteena se, että päästään tilanteeseen, jossa myyjän ja ostajan ajatukset kohtaavat ja kauppa syntyy. 

Lohkominen

Verotusyhtymällä tarkoitetaan kahden tai useamman henkilön muodostama yhteenliittymä, jonka tarkoituksena on kiinteistön käyttö, viljely tai vuokraus. Yhtymän osakkaana voi olla luonnollisia henkilöitä ja yhteisöjä. Verotusyhtymiä kutsutaan niiden toiminnan luonteen mukaan maatalous-, kiinteistö- tai metsäyhtymiksi.

1 Johdanto

Tässä ohjeessa käsitellään kiinteistön määräalan ja määräosan luovutuksen verokohtelua tilanteissa, joissa omistettu kiinteistö myydään joko kokonaan tai osissa vaiheittain. Ohjeessa otetaan kantaa erityisesti siihen, soveltuuko oman vakituisen asunnon luovutusvoiton verovapaussäännös kaikkiin luovutuksiin, joissa kiinteistö luovutetaan useammassa määräosassa lähekkäisillä luovutuksilla eri ostajille, kun luovutuskohdetta koskee hallinnanjakosopimus. Ohjeessa ei käsitellä metsäkiinteistöjen luovutuksia.

Sivut

En ymmärä tätä vihan lientsontaa minua kohtaan. Haluan vaan että kaikki menee laillisesti oikein. Sen voin sanoa että mieheni sisar on erittäin ahne ja haluaa vaan rahat mökistä pois mahd. nopeasti. Hän on jo muutenkin ottanut kuolinpesästä tavaroita itsellensä ja vienyt melkein kaikki astiat ja arvoesineet kotiinsa, ilman että perunkirjoitusta edes on tehty. Mieheni ei osaa pitää puoliaan, sen takia haluan kysyä täältä apua.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan, eikä siltä osin kuin se on sovittu olemaan voimassa viittä vuotta pidemmän ajan kaupantekopäivästä. Jollei ehdon voimassaoloaikaa ole merkitty kauppakirjaan, se on voimassa viisi vuotta. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä.

Kiinteistöverotuksessa ilmoitettavat kiinteistön tiedoissa tapahtuneet muutokset ilmoitetaan kiinteistöverotuspäätöksen ilmoitusosalla tai kiinteistöselvityslomakkeella 3A viimeistään 25.4.2019. Muutokset voi ilmoittaa myös sähköisesti Kiinteistötiedot verkossa -palvelussa Katso-tunnisteella. Puolisoiden yhdessä omistamasta kiinteistöstä riittää yksi yhteinen ilmoitus.

Täsmätietoa verotuksesta

Yleinen ongelma ostetun kiinteistön osalta on yleensä, ettei ostokauppakirjassa ole eroteltu maapohjan ja rakennuksen hankintamenoa.  Silloin rakennuksen hankintameno on tarvittaessa arvioitava. Tällöin voidaan esimerkiksi laillistetun kiinteistönvälittäjän (LKV) lausunnolla pyrkiä verotuksessa todistelemaan, mikä on maapohjan ja rakennuksen hankintahetken käypien arvojen suhde.

Vesihuolto on tärkeä selvittää. Kaupungin vesiverkko on huoleton ratkaisu, mutta saattaa olla kustannuksiltaan aavistuksen kalliimpi kuin oma kaivo. Omaan kaivoon liittyy säännöllisiä huolto- ja ylläpitotöitä.

Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestykseen määrättynä tarkoituksena on hallita rakennusta tai sen osaa, josta vähintään puolet pinta-alasta on laskettavissa asuinhuoneistoiksi. Osakkaat omistavat asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat tietyn osan hallintaan. Asunto-osakeyhtiön nimissä voidaan hallinnoida mitä tahansa talotyyppiä, myös rivitaloja ja omakotitaloja.

Edilex Ympäristö yhdistää EHS-tiedon ja juridiikan. Se pitää sinut tehokkaasti ajan tasalla ympäristö- ja työsuojelulainsäädännön (EHS: Environment, Health and Safety) muutoksista. Saat sähköpostiisi ympäristötiedotteet, joissa asiantuntijat kommentoivat tärkeimpiä alueen säädösmuutoksia. Saat ympäristö- ja työsuojeluasioihin liittyvää henkilökohtaista neuvontaa sähköpostitse HPP Asianajotoimiston asiantuntijoilta. Koko laaja Edilex Peruspalvelu ja sen ympäristöuutiset sisältyvät tilaushintaan.

Sources

Kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistörekisteriin merkittyä tilaa tai tonttia. Määräosalla puolestaan tarkoitetaan tiettyä omistusosuutta kiinteistöstä ja määräalalla kiinteistöstä erottamatonta rajoiltaan määrättyä aluetta. Kaupalle on haettava lainhuutoa, mikäli kiinteistö, määräosa tai -ala siirretään omistajalta toiselle. Lainhuutoasian käsittelyn yhteydessä tarkastetaan kaupan pätevyys.

Asuntoa myytäessä saattaa myös yhteisomistajuuden purku tulla kysymykseen viimeisenä vaihtoehtona. Kyseinen tilanne tulee eteen, mikäli toinen omistaja ei ole suostuvainen omaisuuden myyntiin, eikä tilanteessa ole muuta vaihtoehtoa edetä. Kyseistä vaihtoehtoa harkitessa on aina ensin hyvä keskustella ulkopuolisen osapuolen kanssa prosessin vaiheista ja niiden vaikutuksista.

Oikeusministeriössä on valmistunut meneillään olevaa ulosottolain uudistusta koskeva uusi ehdotus. Tämä ulosottolain kokonaisuudistuksen niin sanottu kolmas vaihe sisältää muun muassa omaisuuden ulosmittausta ja myyntiä koskevat säännökset. Tavoitteena on kehittää heikossa taloudellisessa asemassa olevien velallisten vähimmäissuojaa, parantaa yritystoiminnan jatkamisen edellytyksiä ulosotossa sekä kehittää vaihtoehtoja pakkohuutokaupalle.

Arviot

Yhteisomistajien kannalta käytännössä tärkeän hallinnanjakosopimuksen erityispiirteitä suhteessa sopimusosapuoliin ja ulkopuolisiin tarkastellaan perusteellisesti. Mukana ovat lisäksi ne tilanteet, joissa tarvitaan uskottua miestä. Kirjassa käsitellään myös yhteisomistusta koskevat kansainväliset kysymykset, kuten yhteisomistuksen erityiset muodot, lainvalinta, toimivalta ja etukäteen vaikuttamisen mahdollisuudet.

Modernissa yhteiskunnassa sopimukset ovat kaikkialla ympärillämme. Lähes päivittäin jokainen meistä tekee sopimuksia alkaen asioinnista päivittäistavarakaupassa tai julkisten liikennevälineiden käytöstä. Merkittäviin sopimuksiin – kuten kiinteän omaisuuden tai arvokkaan irtaimen omaisuuden kauppa tai lahja, kiinteistön hallinnanjakosopimus, osakassopimus, velkakirja, vuokrasopimus, työsopimus, urakkasopimus taikka perheoikeudelliset sopimukset – ei kuitenkaan tule koskaan suhtautua kevyesti. Kun sopimus on tehty, se sitoo molempia osapuolia.

60 Kiinteistörekisterilaki /392. KKO T Finlex. KKO T Finlex. KKO T 555. Finlex. KKO T Finlex. KKO T Finlex. KKO T Finlex. KKO T Finlex. KKO T Finlex. KKO T 231. Finlex. KKO T Finlex. KKO T Finlex. Laki eräistä yhteisomistussuhteista /180. Laki holhoustoimesta /442. Laki maakaaren muuttamisesta /96. Laki maanmittauslaitoksesta /505. Laki perintökaaren voimaanpanosta annetun lain 6:n muuttamisesta /

Asunnonostajalle onkin ratkaisevan tärkeää tehdä vuositarkastus huolella. Kaikki vuoden mittaan ilmi tulleet virheet ilmoitetaan myyjälle vuositarkastuksessa. ”Vuositarkastuksen jälkeen rakennuttaja on velvollinen korjaamaan vain sellaiset virheet, jotka eivät olleet havaittavissa vielä vuositarkastuksessa – lukuun ottamatta mm. virheitä, joista aiheutuu terveyshaittaa”, Marianne Palo sanoo.