Press "Enter" to skip to content

Asuntokaupan virheet ja niiden käsittely

Kiinteistölakimies auttaa. Yhteydenotto on maksuton eikä sitouta mihinkään! 

Rakentaja tai rakennuttajaosakas on toki rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE98) mukaan vastuussa asunnon piilevistä rakennusvirheistä vielä takuuajankin jälkeen, enintään 10 vuotta asunnon luovutushetkestä. Tämä vastuu kuitenkin rajoittuu vain selkeisiin rakennusvirheisiin, jotka eivät vuositarkastushetkellä ole olleet kohtuudella havaittavissa.

Asuntokaupan riita-asian käsittely

Kun ostaja havaitsee virheen, hän reklamoi siitä myyjää ja esittää virheeseen perustuvat vaatimukset. Ostaja voi esimerkiksi ilmoittaa, että asunnosta on löytynyt kosteusvaurio kylpyhuoneesta ja että ostaja vaatii sen perusteella hinnanalennusta. Reklamaatio ja vaatimukset on esitettävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. Reklamaatioaika alkaa kulua siitä, kun ostajalle on selvinnyt virheen merkitys.

Asuntokauppariita

Lisäksi asuntokauppariidoissa voi olla kyse taloudellisista tai oikeudellisista virheistä. Taloudellisessa virheessä myyjä on antanut esimerkiksi osakkaan taloudellisiin velvoitteisiin liittyviä virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja taikka jättänyt antamatta niistä tietoa. Oikeudellinen virhe asuntokauppariidan kohteena on etenkin laatuvirheeseen verraten huomattavasti harvinaisempi. Sen kohdalla kyse voi olla esimerkiksi tilanteesta, jossa myyjään nähden sivullinen omistaa asunnon tai osan siitä.

Transkriptio

6 V LYHENNELUETTELO AOYL Asunto-osakeyhtiölaki AsKL Asuntokauppalaki HE Hallituksen esitys HO Hovioikeus KKO Korkein oikeus KSL Kuluttajansuojalaki KVL Kuluttajavalituslautakunta LKVV Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä LM Lakimies -julkaisu LKK Laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä MK Maakaari N. Noin OM Oikeusministeriö VAOYL Vanha asunto-osakeyhtiölaki

Files in this item

Uuden asunnon virhe ei ole pelkästään fyysinen vika asunnossa tai rakennuksessa. Virheestä on kyse myös silloin, jos asunto ei vastaa ennen kauppaa saatuja tietoja tai tärkeän tiedon antaminen on laiminlyöty. Virhe saattaa olla myös asunnon ympäristöstä, esim. kaavoituksesta tai palveluista annetuissa tiedoissa. Jos myyjä on antanut selvästi virheellistä tietoa yhtiövastikkeen tai asuntoa koskevan yhtiölainan suuruudesta, katsotaan myös virheeksi.

Käytetyn asunnon myyjän ei kannata turhaan pelätä asuntokauppaa mahdollisten kosteus- ja homevaurioiden vuoksi, lohduttaa asuntokauppojen oikeuskäytäntöihin perehtynyt OTT, VT Tiina Koskinen. Suurimpana apuna niin myyjälle kuin ostajallekin ovat hänen mukaansa molemminpuolinen rehellisyys, etukäteisvarautuminen, huolellisuus sekä myyntikohteen asiallinen kuntoarvio.

Asunnon ostajalla on lakiin perustuva velvollisuus tarkastaa kaupan kohde. Kiinteistön tai asuinhuoneiston silmämääräisessä tarkastuksessa virheet jäävät kuitenkin yleensä havaitsematta tai niitä ei edes ole mahdollista havaita silmämääräisessä tarkastuksessa. Harvalla asunnon ostajalla on edes riittävää tietoa ja taitoa, jotka mahdollistaisivat asunnon kunnon tarkastamisen riittävän huolellisesti ennen kaupan tekoa. Tämän vuoksi tarkastuksessa on suositeltavaa käyttää apuna asiantuntijaa.

Tehtyjen korjaustöiden jälkeen kiinteistössä on kuitenkin havaittu uusia virheitä keväällä 2011, kun vesi on alkanut nousemaan rakennuksen kellaritiloihin. Näistä virheistä kantajille on aiheutunut olennaista haittaa.

Tavara ei ole sovitunlainen, jos siinä on valmistusvika, se ei sovi käyttöön, johon se on tarkoitettu, tai ei vastaa tietoja, joita siitä on etukäteen annettu. Tavaraa voidaan pitää virheellisenä myös, jos se kestää lyhyemmän aikaa kuin perustellusti voidaan odottaa, tai jos sille ei ole annettu riittäviä asennus- ja käyttöohjeita suomen- ja ruotsinkielellä.

Asuntokaupan jälkeen ilmenee, että asunnon pinta-ala on ostaessa ilmoitettua pinta-alaa pienempi. Pinta-ala on lain mukaan ilmoitettava asuinpinta-alana. Asuinpinta-ala on määritelty SFS standardissa, ja tarkoittaa käytännössä kaikkia asumiskäyttöön tarkoitettuja tiloja joissa kattokorkeus on yli 160cm. SFS standari otettiin käyttöön vuonna 1992 ja sitä ennen pinta-alaa on mitattu eri laskutapojka käyttäen. Älä siis luota sokeasti isännöintitodistuksen tietoihin, eteenkin jos kyseessä on vanhempi taloyhtiö. Pinta-alavirheissä ostajalle voidaan hyvittää virhettä vastaava hinnanalennus.

Perusteellisiin tutkimuksiin ryhdytään vasta siinä vaiheessa, kun uusi omistaja oireilee rakennuksessa. Aletaan epäillä mikrobivaurioita ja rakenteista paljastuu ongelmia. Tässä vaiheessa ostaja toivoo selvittäneensä asiaa enemmän ennen kauppaa ja tahtoo purkaa kaupan. Kaupan purkaminen ei kuitenkaan ole mahdollista, ellei myyjä suostu siihen vapaaehtoisesti tai tuomioistuin määrää kauppaa purettavaksi. Kaupan purku edellyttää virheeltä olennaisuutta. Ensisijainen seuraus virheestä on virhettä vastaava hinnanalennus.

Miksi valita meidät?

Huoneistokeskuksella on asiakasrekisteri, jonka sisältämiä henkilötietoja käytetään sopimussuhteen hoitamiseen ja palveluiden tuottamiseen. Asiakasrekisterit sisältävät asiakkaan henkilötiedot kuten nimen, sähköpostiosoitteen ja puhelinnumeron. Rekisteri voi sisältää myös muita asiakkaan tunnistamiseksi tarpeellisia tietoja sekä mahdolliset asiakasreklamaatiot niiden sisältämine henkilötietoineen.

Huoneiston remonteista tulee tehdä isännöintiyritykseen muutostyöilmoitus. Lain mukaan ilmoituksen käsittelyaika on enintään 1kk. Luvanvaraisia töitä ei saa aloittaa ennen kuin olet saanut muutostyöluvan ja sen mukana mahdollisia toteutusohjeita. Muutostyöilmoituksen voi jättää ainoastaan osakkeiden rekisteröity omistaja. Huolehdi siis omistuksesi rekisteröinnistä heti, jos suunnittelet remonttia.

Tällä kertaa tarkastelemme isännöitsijän vastuuta isännöitsijäntodistuksen tiedoista asunto-osakeyhtiön osakehuoneiston kaupan yhteydessä sekä myyjälle että ostajalle. Todettakoon kuitenkin aluksi, että isännöitsijä ei välttämättä ole ainoa tai oikea vastuutaho, sillä asunto-osakeyhtiön isännöitsijä tai tämän sijasta isännöitsijäntodistuksen antanut yhtiö vastaavat isännöitsijäntodistuksessa olevien tietojen oikeellisuudesta.

Asuntokauppoja tehdään vuosittain noin 100 000 kappaletta, joista pientalokauppoja on noin 25 000. Asuntokauppojen seurauksena puidaan oikeuksissa raskaita riitoja, joiden syynä ovat kaupan kohteesta myöhemmin löytyneet kosteusvauriot tai muut virheet. Joskus virheiden havaitseminen tapahtuu vasta vuosia kaupanteon jälkeen. Ongelmien syynä on usein se, ettei kaupan kohteeseen ole tutustuttu riittävän huolellisesti ennen kaupan tekemistä.

Kokenut rakennusmestari ja kuntotarkastaja Matti Eklund on ollut mukana oikeudessa tuhannessa riitatapauksessa. Niistä kolmasosa on mennyt hoviin. Hänen kokemuksensa on, että sovittelu tulee aina halvemmaksi kuin riita. Ainoa, joka pärjää, on asianajaja. Oikeudenkäynti kestää vuosia ja tulee lähes aina kalliimmaksi kuin virheiden korjaus ja joskus se on jopa kalliimpi kuin koko talo. Varsinkaan vanhoista virheistä ei kannata riidellä.