Press "Enter" to skip to content

Vastuun rajat kiinteistön kaupassa

Ostajalla ei erityistä velvollisuutta tutkia rakenteita piilovirheiden varalta

Maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ota yhteyttä

SOK toimii Verkkopalveluiden palveluntarjoajana. Mikäli käyttäjä tilaa tuotteita tai palveluita Verkkopalveluista, käyttäjä on sopimussuhteessa erillisten myyntiehtojen mukaan ilmoitettuun S-Ryhmään kuuluvaan osuuskauppaan. Kuitissa ja myyntitapahtumassa ilmoitettu S-Ryhmään kuuluva Osuuskauppa vastaa kaikista tuotteista ja palveluista. SOK ei vastaa Verkkopalveluiden kautta toimitettavista palveluista tai tuotteista, vaan SOK vastaa Verkkopalveluiden alustasta.

Main navigation

Asunnossa voi ilmetä useita erilaisia virheitä, joista myyjä voi joutua vastuuseen kaupanteon jälkeen. Virhesäännökset ovat hyvin vastaavanlaisia sekä kiinteistön että asunto-osakkeen osalta. Laatuvirheestä on kyse silloin, kun kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai kun myyjä antaa kiinteistöstä virheellistä tietoa tai jättää kertomatta olennaisia asioita kiinteistöstä ja annetun tiedon tai laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Primary links

​KKO:ssa oli kysymys siitä, oliko kiinteistön myyjä vastuunrajoituksen sisältävästä kauppakirjan ehdosta huolimatta vastuussa ostajalle kiinteistönkaupan virheistä. Ostaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kaupanteon jälkeen todettujen laatuvirheiden perusteella. Ratkaisusta ilmenevien seikkojen valossa vastuunrajoitusehto sitoi ostajaa, jonka vaatimukset hylättiin. Aiemmissa ratkaisuissa KKO 2009:31 ja KKO:2004:78 vastuunrajoitusehto ei sitonut ostajaa. 

Myös myyjän vastuuaikaa on katsottu voitavan sopimuksessa rajoittaa. Tällöin vastuuta rajoitetaan sopimalla, että ostajan on ilmoitettava esimerkiksi kiinteistön kaupassa virheestä 40 päivän sisällä virheen havaittuaan ja joka tapauksessa esitettävä virheeseen perustuvat vaatimuksensa maakaaressa säädetyn viiden vuoden sijasta kolmen vuoden kuluessa kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta. Myös purkukynnyksestä on mahdollista sopia määrittämällä virheen seuraamusten käyttöedellytysten reunaehdot ja rajaamalla ostajan oikeus hinnanalennukseen myyjän purkuoikeuden tieltä.

Kauppakirjan vähimmäissisältö

Ostimme paritalon puolikkaan elokuussa 2013. Nyt on selvinnyt, että rakennuksen alapohjassa on ongelmia, joista myyjät ovat olleet vuosikausia tietoisia. Alapohjassa on liikaa vettä. Tämä edellyttää salaojitusta ja mahdollisesti muitakin toimenpiteitä. Ongelma tuli tietoomme vasta elokuussa 2017. Mikä on myyjän vastuu tässä kohtaa? Hän ei antanut meille pienintäkään vihjettä myyntihetkellä ko. ongelmista.

Myyjä vastaa myös piilevistä virheistä eli sellaisista, joista hän itse ei ole ollut tietoinen. Ostajan on reklamoitava myyjälle eli ilmoitettava laatuvirheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen. Kohtuullista aikaa ei ole laissa tarkemmin määritelty, mutta yleensä se tarkoittaa joitakin kuukausia. Jos myyjä salaa virheen tahallisesti tai hänen olisi pitänyt ymmärtää virheestä kertoa, ostaja voi vaatia seuraamuksia, vaikka viiden vuoden määräaika olisi jo kulunut umpeen.

Kiinteistön myynti – vinkkejä myyjälle

Lainhuuto on yhtä kuin kiinteistön omistusoikeuden rekisteröiminen. Jos esimerkiksi myyjällä on myytävänä olevaan kiinteistöön lainhuuto, syntyy ns. omistajaolettama. Tällöin kiinteistön ostajan on syytä olettaa, että kiinteistön myyjä todella omistaa kiinteistön. Lainhuutoa tulee hakea pääsääntöisesti kuusi kuukautta kiinteistön luovutuskirjan tekemisen jälkeen.

Kun uusi koti ei ole sellainen kuin toivoisimme sen olevan, petymme ja haluaisimme löytää syyllisen ja saada hyvitystä.  Pettymyksen ja virheen välillä on kuitenkin olennainen ero. Pettymykseen riittää ostajan sisäinen kokemus, mutta virheessä on kysymys siitä, että ostajan oikeudellisesti suojatut odotukset eivät ole täyttyneet. On selvää, ettei myyjä ole vastuussa ostajan pettymyksestä, sillä ostajan odotukset ovat hänen omalla vastuullaan.

Hakulomake

Kauppakirjaan voi myös laittaa mahdottomissa/epäilyttävissä tapauksissa ratkaisevan lauseen. Kiinteistö myydään korjattavaksi tai jopa purettavaksi. Kumpikaan ei poissulje sitä mahdollisuutta, että kiinteistössä ei voisi asua, jos sitä ei ole tarkistuksessa kelvottomaksi havaittu ja asetettu asumiskieltoon. Näin ja em. seikkoja mainiten, myyjä pääsee helpolla, mutta se vaikuttaa aina hintaan.

Myyjän kannalta ongelmallisin onkin vastuu salaisesta tai piilevästä virheestä. Kiinteistönkaupassa myyjä vastaa siitä, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan olettaa (maakaari 2:17.1, 5 kohta). Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, jota myyjäkään ei olisi ennen kauppaa voinut havaita.

Edilex Ympäristö yhdistää EHS-tiedon ja juridiikan. Se pitää sinut tehokkaasti ajan tasalla ympäristö- ja työsuojelulainsäädännön (EHS: Environment, Health and Safety) muutoksista. Saat sähköpostiisi ympäristötiedotteet, joissa asiantuntijat kommentoivat tärkeimpiä alueen säädösmuutoksia. Saat ympäristö- ja työsuojeluasioihin liittyvää henkilökohtaista neuvontaa sähköpostitse HPP Asianajotoimiston asiantuntijoilta. Koko laaja Edilex Peruspalvelu ja sen ympäristöuutiset sisältyvät tilaushintaan.

Rajankäynti on tarpeellista, jos esimerkiksi rajamerkki on kadonnut tai rajan paikka on muuten epäselvä. Epäselvyyttä voi aiheuttaa esim. se, että raja on kovin pitkä. Silloin rajan tarkan paikan selvittäminen pitkältä matkalta voi olla hankalaa, kun rajamerkkejä ei edes näe. Toisaalta maanomistajat ovat voineet vaihtua eivätkä entiset maanomistajat ole huolehtineet siitä, että rajat olisivat selvästi maastoon merkitty. Myös naapureiden kesken voi tulla riitaa siitä, missä kohdassa raja kulkee, jolloin rajankäynti on myöskin tarpeellista.

Tavallisin riitatilanne lienee se, että ostetussa asunnossa havaitaan kaupanteon jälkeen jokin vika tai puute, josta ei ollut sovittu tai tietoisia kauppaa tehdessä. Jotta ostaja ei voisi vedota virheeseen, täytyy kyseisen virheen lähtökohtaisesti olla kauppakirjassa tai muutoin kaupanteon yhteydessä täsmällisesti ja tarkkarajaisesti yksilöity. Vaikkapa maininta «kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on» ei kiinteistön kaupassa rajoita ostajan vastuuta vedota virheisiin.

Ehdoton takaraja virheilmoitukselle on kiinteistön kaupan laatuvirheissä 5 vuotta ja asunto-osakkeen kaupassa 2 vuotta. Määräajat alkavat kulua siitä, kun ostaja sai kaupan kohteen hallintaansa. Jos myyjä on menetellyt petollisesti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti määräajat pitenevät 10 vuoteen. Petollisuus ja kunnianvastainen ja arvoton menettely tarkoittaa mm. sitä, että myyjä on tahallaan salannut tietoja tai johtanut ostajaa harhaan.

– Hyvin usein ihmiset ottavat ensimmäiseksi myyjään yhteyttä ja vaativat tältä korvauksia rakenteisiin menneestä kosteudesta. Kun myyjä ei sitten suostu korvauksiin, vasta sen jälkeen otetaan yhteys isännöitsijään. Asian pitäisi mennä toisin päin: ensin soitto isännöitsijälle, jolloin selviää taloyhtiön vastuu. Ja jos ei selviä, niin sitten myyjän kanssa keskustellen edetään asiassa, sanoo Helsingin kaupungin kuluttajaneuvoja Eija Lukkari.

Mitkä asiat vaikuttavat kiinteistön hintaan?

Ennen markkinoinnin aloittamista suosittelen asuinrakennuksen kunnon selittämistä. Yleisin tapa on kuntotarkastuksen teettäminen. Ennen markkinointia ja tarkan hinnan asettamista tehty kuntotarkastus auttaa hinnoittelussa. Lisäksi silloin tiedetään tarkemmin mitä myydään.
Kuntotarkastuksen osalta ajatellaan usein, että se on hyvä tehdä ostajan löydyttyä, sillä siinä:

Asunto- ja kiinteistökaupan oikeusjuttujen hoitaminen on vaativaa, minkä vuoksi se edellyttää suurta ammattitaitoa ja kokemusta. Mauri Helkkula on toiminut kiinteistönvälittäjänä vuosina 1982–1993 Huoneistokeskus Oy:ssä kaupallisteollisella osastolla. Vuodesta 1993 tähän päivään asti hän on hoitanut asiamiehenä pääasiassa asuntokauppariitoja hyvällä menestyksellä edustaen sekä myyjää, ostajaa että välittäjää.