Press "Enter" to skip to content

Sijoitusasunnon verotus laskuri

Asuntosijoittajan verovähennykset

Kun vuokra on enemmän kuin verottajan määrittämä verotusarvo voidaan verottajan käytännön mukaan kaikki vuokratulon hankkimiseen käytetyt kulut vähentää. Tällaisia kuluja ovat esimerkiksi asunnon vuokraamiseen liittyvät kulut (kuten välittäjänpalkkio), matkakustannukset asunnolle ja sijoituslainan korot. Myös osan remonteista saa vähentää verotuksessa. Seuraavassa kappaleessa tätä on avattu tarkemmin

Seuraa meitä

Pääomavastikkeen vähennysoikeus vuokratulosta riippuu siitä, mikä osa vastikkeesta on tuloutettu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa ja mikä osa rahastoitu. Verottaja rinnastaa rahastoitavat pääomavastikkeet asunnon hankintamenoon, eikä niitä voi vähentää vuokratuloista. Jos asunto-osakeyhtiö sen sijaan tulouttaa vastikkeen tuloslaskelmallaan ja verotuksessa, osakas voi vähentää sen vuokratuloistaan vuosikuluna.

Vuokratuottolaskuri

Vuokratuottolaskurilla lasket helposti ostettavan asunnon tai oman asunnon vuokratuoton. Vuokratuoton lisäksi saat tietää myös muita asunnon tunnuslukuja, kuten oman pääoman tuoton, arvioidut lainanlynennys määrät kuukausittain sekä arvioitu korkojen osuus lainasta. Saat myös tietää varainsiirtoveron määrän, asunnon neliöhinnan sekä yhden hyvin tärkeän ja olennaisen laskelman joka puuttuu suurimmasta osasta muista laskureista: kassavirran!

Asuntosijoittaja saattaa nostaa sijoitusasunnon vuokratulot ilman veroja, kertoo Sunnuntaisuomalainen.

Toisaalta asuntosijoittajakaan ei kuitenkaan pääse kokonaan välttämään veroa, sillä vero tulee maksuun asunnon myyntihetkellä, lyhentyneen yhtiölainan osalta. Vastike lisätään osakkeen hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Eli tuloutetut rahoitusvastikkeet mahdollistavat pääomaverojen siirtämisen tulevaisuuteen.

Kannattaa pitää itse kirjaa kaikkien kohteiden tuloista ja menoista esimerkiksi Excelillä, jotta voit helpommin täyttää veroilmoituksen ja tarvittaessa myös esittää tiedot verottajalle. Jokaisen sijoituskohteen tulot ja menot on aina ilmoitettava erikseen, joten omat muistiinpanosi helpottavat huomattavasti veroilmoituksen tekemistä. Samalla pysyt itsekin paremmin kärryillä sijoitusasuntojesi toiminnasta. Jos et tällaista seurantaa ole vielä rakentanut, sen kokoaminen jälkikäteen voi olla hieman työlästä, mutta säästää varmasti aikaasi pitkällä tähtäimellä.

Jos vähennykset ovat suuremmat kuin tulo, eli jos pääomatulo muodostuu vähennysten jälkeen alijäämäiseksi, verovelvollinen voi tehdä ansiotulojen veroista ns. alijäämähyvityksen. Siltä osin kuin alijäämää ei voida ottaa huomioon hyvityksenä, se vahvistetaan pääomatulon tappioksi. Tappio voidaan vähentää seuraavien vuosien pääomatulosta kymmenen seuraavan verovuoden aikana sitä mukaa kuin pääomatuloa syntyy.

Tuottoa laskiessa kannattaa myös kokeilla tuottoa erityyppisillä skenaarioilla. Tuottokaavaa voi kehitellä eteenpäin esimerkiksi niin, että tuottokaavaan sijoittaa yhden tyhjän kuukauden, laskee tuottoa alimmalla vuosivaihtelun vuokratasolla tai huomio remonttivaran niin huoneiston yleisen ylläpidon kuin erityisesti taloyhtiön isojen remonttien osalta. Remonttivaraa voi ylläpidon osalta varata esimerkiksi 0,5-1 % asunnon arvosta per vuosi ja taloyhtiön remonttivaraa kunnossapitotarveselvityksestä, korjaushistoriasta ja talon iästä riippuen 500–800 euroa per neliö.

Opetuksen tueksi

Pääomatulosta maksetaan veroa valtiolle. Pääomatulojen veroprosentti on 30 000 euroon asti 30 %. Jos pääomatulojen määrä ylittää 30 000 euroa, ylimenevästä osuudesta maksetaan veroa 34 %. Verotettava pääomatulo määräytyy bruttotulon ja siitä tehtävien vähennysten perusteella. Pääomatulosta voidaan verotuksessa vähentää muun muassa tulon hankkimisesta ja säilyttämisestä aiheutuneet kulut.

Vuokratuottoon vaikuttavat tekijät

Kun sijoittaja ostaa uudisasunnon, liittyy tilanteeseen verotuksellista etua, jos taloyhtiö on tulouttanut rahoitusvastikkeet tilinpäätöksessään. Silloin rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista. Tässä tapauksessa asunnon yhtiölainaosuus maksetaan kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa. Yleisesti yhtiölainan voi maksaa kerran vuodessa kokonaan halutessaan pois.

1990-luvun alun päivistä mökkivero on kallistunut huimasti ja sen tuotto kunnille on kolminkertaistunut 2000-luvulla. Suosittu mökkikunta voi saada huviloista verotuloa monta miljoonaa euroa vuodessa. Näillä rahoilla kustannetaan kaikille yhteisiä ja toki mökkiläistenkin suosimia palveluja kuten kirjastoja, liikuntapaikkoja ja terveyskeskuksia.

Asunnon myyntivoittovero ja ”kahden vuoden sääntö”

Yksinkertaisena esimerkkinä voidaan käyttää tilannetta, jossa asunto on ostettu vaikkapa vuonna 2012, jolloin sen ostohinta on ollut 170 000 euroa. Asunto myydään nyt 190 000 eurolla. Tällöin noiden summien erotus on 20 000 euroa, joka katsotaan luovutusvoitoksi. Summasta ei ole vielä vähennetty asuntokaupan muita kuluja eikä varainsiirtoveroa.

(Lisätty 27.1.2019) Verottaja lähettää esitäytetyn veroilmoituksen maalis-huhtikuussa. Jokaisen vuokratuloja saavan asuntosijoittajan kannattaa ehdottomasti tarkistaa esitäytetty veroilmoitus tarkasti, ettei helpoin verosuunnittelukeino eli vähennysten tekeminen jää hyödyntämättä. Kun korjaat ilmoitusta, deadline on nyt kolme eri päivää 7.5., 14.5. tai 21.5.2019, jonka näkee lopulta, kun esitäytetty veroilmoitus tulee näkyviin OmaVerossa.

Asuntosijoittamisen hyödyt

Takio LKV tarjoaa pääkaupunkiseudun osaavia myyntivälitysammattilaisia yhteistyökumppaneiksesi. Meillä on tiedossa alueen asuntojen toteutuneet kauppahinnat talokohtaisesti sekä laaja kokemus asuntokaupan alalta. Onnistuneen sijoitusasunnon myynnin lähtökohta onkin oikea hinnoittelu ja asunnon ollessa vuokrattu: oikea vuokrataso, huolella laadittu vuokrasopimus sekä hyvin valittu vuokralainen sekä onnistunut yhteydenpito myyjään ja vuokralaiseen myynnin eri vaiheissa.

Täytyy toki muistaa, että asuntoa myydessä tulee asunto osata esittää oikealla tavalla. Oikealle tasolle asetetun hintapyynnin lisäksi tarvitaan toimiva, informatiivinen ja houkutteleva ilmoitus sekä hyvät kuvat eikä vähintään keskitason kauppamiehen taidoistakaan ole haittaa kaupanteossa. Heikolla ilmoituksella huonojen kuvien kera ei kauppoja ei tahdo syntyä. Lisäksi tarvitaan asianmukaiset kauppakirjat ja isännöitsijäntodistus. Hyviä kauppakirjamalleja löytyy helposti netistä.

Uusi auto ilman käsirahaa: OIVA on uusi tapa hankkia auto

J. Rinta-Joupin OIVA-autorahoitus on asiakkaalle täysin riskitön ratkaisu, jossa asiakas saa itse päättää sopimuskauden lopussa, lunastaako auton itselleen vai palauttaako sen liikkeeseen ja ottaa uuden auton jälleen käyttöönsä OIVA-rahoitussopimuksella. OIVA on asiakkaalle turvallinen vaihtoehto, koska J. Rinta-Jouppi Oy kantaa riskin auton arvon alenemisesta.