Press "Enter" to skip to content

Rakennusoikeuden hinta helsinki

Helsingin kaupunki

Kauppahinta perustuu kaupunginvaltuuston ja kiinteistölautakunnan päättämän aluekohtaisen yksikköhinnan lisäksi ensisijaisesti kaupantekohetkellä tontille voimassa olevan asemakaavan mukaiseen toteutettavissa olevaan rakennusoikeuteen, tai toissijaisesti luvasta ilmenevään pääkäyttötarkoituksen mukaiseen kerrosalaan (k-m²). Mikäli asemakaavan tai luvan mukainen kerrosala on ylitetty, perustuu kauppahinta ylityksen mukaiseen rakennettuun kerrosalaan.

Tuoreimmat uutiset

Tekstissä keerotaan, että Helsinki luovuttaisi 45 % tonteistaan kovan rahan tuotantoon. Ei ihan noin. Kaupungin koko asuntotuotannosta arvioidaan olevan 45 % kovaa rahaa eli vapaarahoitteista omistus- ja vuokra-asuntotuotanto. Jos tuotanto on 5500 asuntoa, olisi siitä 2500 kovaa rahaa. Tuotannosta kaupungin maalla on kolme näljäsosaa. Muiden maalla oleva tuotanto on käytännössä kokonaan kovaa rahaa. Yksi kolmannes on 1900 asuntoa 5500 asunnosta. Kaupungin osuudeksi jää näin vain 600 asuntoa eli 17 % kaupungin luovuttamien tonttien asunnoista. Vähän eri juttu kuin 45 %.

Asunto Helsingistä?

Pääkaupunkimme Helsinki sopii moniin elämän tilanteisiin. Meren ja luonnon läheisyys luovat helposti rauhallisuutta hektiseen elämään ja kattavasta kulttuuritarjonnasta löytää helposti lisää vilskettä sitä kaivatessa. Helsingistä löytää helposti myös useita eri liikuntavaihtoehtoja esimerkiksi upean keskuspuiston ja muiden ulkoilumaastojen muodossa, mutta penkkiurheilijallekin löytyy varmasti mieluisaa seurattavaa lähes vuoden jokaisena päivänä.

Hintavyöhykkeiden rajakäyrät

Pientalotontin hinta voidaan periä silloin, kun talotyyppi on määritelty asemakaavassa merkinnöillä AR, AP ja AO tai niiden yhdistelmillä. Tiivis- ja matalahenkisessä kohteessa voidaan tapauskohtaisesti hyväksyä myös talotyyppi AKR pientaloksi. Jos talotyyppiä ei ole määritelty, käytetään pientalon määrittelyssä tehokkuuslukua (et  0,50) ja kerrosluvun rajoitusta alle kolme.

– Raaka linja on se, että houkutteleva sijainti vaikuttaa absoluuttisen hintaan. Tonttien hinnat on johdettu asuntojen hinnoista. Kaupunkien välillä on aika paljon eroja. Sekin vaikuttaa, kuinka paljon kaupungit omistavat myytäviä tontteja. Esimerkiksi Oulu on johdonmukaisesti luonut myytäviä tontteja vain omistamalleen maalle, kertoo johtaja Merja Vuoripuro Rakennusteollisuudesta.

HSY valmistelee vuosittain esityksen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n tukemassa asuntotuotannossa pääkaupunkiseudulla sovellettavista tonttien enimmäishinnoista. Työn tavoitteena on määritellä alueittain yhtenäinen ja johdonmukainen kohtuullisen hintatason yläraja ohjeeksi ARA-tuotantoon luovutettavan tonttimaan hinnoittelussa arava- ja korkotukilainsäädännön tavoitteiden mukaisesti. Seudullista hintapäätöstä on perinteisesti käytetty myös muutoin ohjeena kohtuuhintaisen tonttimaan arvioinnissa.

Maanmittauslaitoksen tutkimus osoittaa, että tontin laskennallinen osuus asunnon hinnasta on asettunut suurimmissa kasvukeskuksissa 20 ja 38 prosentin välille, pienemmissä maakuntien keskuskaupungeissa jopa alle kymmenen prosentin.

Toimituksen poiminnat

Tavoitevuokra on 4% tontin laskennallisesti arvosta vuosittain, joka lasketaan kertomalla tontilla oleva rakennusoikeus 520-710 eurolla (riippuen kiinteistöstä: kerrostalo, rivitalo, paritalo vai omakotitalo). Vuokraa peritään kuitenkin vain käytetystä rakennusoikeudesta, joka on järkevää, sillä suuri osa kiinteistöistä on suojeltu, jolloin täyttä rakennusoikeutta ei voi enää hyödyntää.

Puutaloidylli Helsingissä. Sellainen on Käpylä, Kumpula, Koskela ja Toukola mielikuvissa. Kauniita taloja, vehreät pihat, noin puoli tuntia kantakaupungista. Alueen maat ovat Helsingin kaupungin omistuksessa ja tonttien vuokrasopimukset vanhoja. Maan neliövuokrat ovat tällä alueella olleet noin euron luokkaa.

Helsingissä eri alueiden välillä on suuria eroja saavutettavuuden suhteen. Koska hyvin saavutettavissa olevaa maata on rajallisesti tarjolla, hyvä saavutettavuus pääomittuu maan arvoon. Tutkimukseni mukaan keskustan läheisyydessä sijaitsevat kaupungin vuokraamat tontit ovat yli 40 prosenttia kalliimpia kuin noin 35 minuutin joukkoliikenteellisellä keskustaetäisyydellä sijaitsevat tontit. Vaihtelu on kuitenkin vähäisempää kuin mitä asuntojen markkinahintojen perusteella voitaisiin olettaa.

Hakulomake

Sopiva aloituskohta on varmaankin kun valmistuin -96 rakennusinsinööriksi Joensuusta. Tuolloin olin luonnollisesti totaalipoikki. Tämä johtuen siitä, että yhtään rahaa ei ollut koskaan ollutkaan, kotoa 16-vuotiaana lähtiessä olin saanut noin 20m etumatkaa. Lisänä sitten pankista hieman opintolainaa joka oli sijoitettu erittäin tarkkojen analyysien perusteella suurimman p/h luvun sisältämiin tuotteisiin. Amatööreille kerrottakoon, että p=painoprosenttia ja h=hinta.

Hintasäännelty asuntotuotanto

Kunnissa on noussut esille ongelmia ja epäselvyyksiä valtiontukisäädösten huomioon ottamisesta ja soveltamisesta tontinluovutuksessa, erityisesti tilanteissa, joissa kunta haluaa aktiivisesti vaikuttaa asuntojen kohtuulliseen hintaan mm. tonttien luovutuksen kautta. On myös ollut epäselvää, tulisiko valtiontukisäädöksiä soveltaa samalla lailla sekä tontteja myytäessä että niitä vuokrattaessa. 

Tontti ilman rakennusoikeutta on investointina huono. Mitä enemmän rakennusoikeutta tontilla on, sitä haluttavampi investointikohde siitä tulee. Tontin rakennusoikeus on sijainnin ohella tärkein tontin hintaan vaikuttava tekijä. Tästä syystä oman tontin rakennusoikeuden selvittäminen on tontin myyjälle erittäin tärkeää.

Esityksessä vedotaan myös kuntalaisten yhdenvertaiseen kohteluun. Tärkeää tietysti onkin, että kaupunki kohtelee vuokralaisia yhdenvertaisesti. Mutta ei tästä seuraa se, että sen pitää sitoa tonttivuokrat markkinahintoihin ja kerätä voittoa maan ansiottomalla arvonnousulla. Tontti- ja asuntopolitiikalla on päinvastoin perusteltua pyrkiä hillitsemään asumisen hinnan nousua. Eihän kunnan toiminnassa yleensäkään ole lähtökohtana markkinahintoja, ei esimerkiksi terveyskeskusten maksuja ole sidottu yksityisten palvelujen hintoihin.

Lisärakentaminen voidaan toteuttaa jos yhtiöllä on käyttämätöntä rakennusoikeutta. Ellei rakennusoikeutta ole riittävästi jäljellä hankkeen toteuttamiseksi, voidaan kunnalta hakea poikkeamislupaa kaavan mukaisen rakennusoikeuden ylittämiseksi, kun poikkeaminen ei ole vähäistä suurempaa. Muussa tapauksessa ympäristökeskus voi myöntää poikkeamisen. Suuret muutokset edellyttävät lähtökohtaisesti kaavamuutosta.

Rakennusoikeuden arvon saisi kiinteistöverotilastoista, mutta en niitä löytänyt. Se täytyy siis arvioida muutoin. Helsingissä myytyjen omakotitalotonttien keskihinta oli vuonna 2008 967 euroa rakennusoikeusneliöltä . Omakotitalotontit ovat kalliimpia kuin liiketontit tai kerrostalotontit samalla alueella, mutta toisaalta omakotitalotontteja ei ole kantakaupungissa, missä rakennusoikeus on oleellisesti kallimpaa (ja jossa on paljon suurempi tonttitehokkuus, eli rakennusoikeus keskittyy sinne). Näinollen se on kohtuullinen lähtökohta laskelmalle.

Jos taloyhtiölle tarjoutuu esimerkiksi kaavamuutoksen myötä mahdollisuus saada lisää rakennusoikeutta, taloyhtiöt ovat perinteisesti pyrkineet hyödyntämään lisärakennusoikeuden myymällä tontin osan joko määräalana tai määräosana rakennusliikkeelle, joka perustaa uuden yhtiön ja rakennuttaa tontin osalle uuden talon. Toinen perinteinen vaihtoehto on ollut antaa uusia osakkeita – useimmiten niin ikään rakennusliikkeelle – joka rakentaa uuden talon osaksi vanhaa yhtiötä.