Press "Enter" to skip to content

Määräalan myynti verotus

Määräalan myynnin verotus

Omaisuuden luovutuksesta saadun voiton määrä lasketaan siten, että luovutushinnasta vähennetään omaisuuden hankintamenon poistamatta olevan osan ja voiton hankkimisesta olleiden menojen yhteismäärä. Luonnollisen henkilön osalta luovutushinnasta vähennettävä määrä on kuitenkin aina vähintään 20 prosenttia ja, jos luovutettu omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuoden ajan, vähintään 40 prosenttia luovutushinnasta. Tätä kutsutaan niin sanotuksi hankintameno-olettamaksi.

Kiinteistön myynnistä täytyy maksaa veroa, jos myynnistä syntyy veronalaista luovutusvoittoa. Luovutusvoitto on aina veronalaista, ellei laissa ole toisin säädetty. luovutusvoitto verotetaan luonnollisen henkilön verotuksessa pääomatulona. Veron suuruuteen vaikuttaa siis täten henkilön muut pääomatulot, mutta ei henkilön ansiotulot. Jos kiinteistön myynnistä syntyy luovutustappiota, tappio on vähennyskelpoinen seuraavien vuosien verotuksessa.

Oman asunnon luovutusvoitto – määräalan ja määräosan luovuttaminen

Tässä ohjeessa käsitellään kiinteistön määräalan ja määräosan luovutuksen verokohtelua tilanteissa, joissa omistettu kiinteistö myydään joko kokonaan tai osissa vaiheittain. Ohjeessa otetaan kantaa erityisesti siihen, soveltuuko oman vakituisen asunnon luovutusvoiton verovapaussäännös kaikkiin luovutuksiin, joissa kiinteistö luovutetaan useammassa määräosassa lähekkäisillä luovutuksilla eri ostajille, kun luovutuskohdetta koskee hallinnanjakosopimus. Ohjeessa ei käsitellä metsäkiinteistöjen luovutuksia.

Oman asunnon luovutusvoitto – määräalan ja määräosan luovuttaminen

Edilex Ympäristö yhdistää EHS-tiedon ja juridiikan. Se pitää sinut tehokkaasti ajan tasalla ympäristö- ja työsuojelulainsäädännön (EHS: Environment, Health and Safety) muutoksista. Saat sähköpostiisi ympäristötiedotteet, joissa asiantuntijat kommentoivat tärkeimpiä alueen säädösmuutoksia. Saat ympäristö- ja työsuojeluasioihin liittyvää henkilökohtaista neuvontaa sähköpostitse HPP Asianajotoimiston asiantuntijoilta. Koko laaja Edilex Peruspalvelu ja sen ympäristöuutiset sisältyvät tilaushintaan.

Myyntivoiton laskeminen

Hankintameno-olettama voidaan vähentää hankintamenon sijaan, jos se tuottaa edullisemman lopputuloksen verovelvolliselle. Hankintameno-olettama on 20 % myyntihinnasta, kun omaisuus on omistettu alle 10 vuotta. Olettama on 40 % myyntihinnasta, kun omaisuus on omistettu vähintään 10 vuotta. Hankintameno-olettamaa käytettäessä syntyy aina luovutusvoittoa. Olettamaa käytettäessä ei saa vähentää muita kuluja. Jos lahjaksi saatu omaisuus myydään ennen kuin on kulunut vuosi lahjoituksesta, hankintamenona pidetään joko lahjan antajan hankintamenoa tai 20 prosentin hankintameno-olettamaa.

Metsänomistajat

Metsäkiinteistö myynnin suunnittelu aloitetaan yleensä kiinteistöarvion laadinnasta. Arvio on asiaan perehtyneen ammattimiehen näkemys tilan markkina-arvosta. Lopullisen kauppahinnan sopivat tietenkin myyjä ja ostaja keskenään, mutta ostajakin  tekee tarjouksensa usein juuri kiintesitöarvion pohjalta. Ilman kiinteistöarviota metsätilan myynti on yleensä hankalaa, koska jokainen ostajaehdokas joutuu arvioimaan tilan itse.

Podcastit

Verovapauden edellytyksenä ei myöskään ole, että ostaja ottaa kiinteistön asumiskäyttöön tai että kukaan on asunut kiinteistöllä välittömästi ennen luovutusta. Verovapauden piiriin kuuluvat siten myös rakennukset, joita ei luovutusvaiheessa käytetä asuntona ja jotka saattavat olla siihen kuntonsa vuoksi kelpaamattomia. Verovapautta ei tällöin käytännön syistä voi estää myöskään se seikka, että ostaja kaupan jälkeen purkaa rakennuksen.

Polku omaan metsään

Jos myyt metsätilan ja olet käyttänyt metsävähennystä, niin ne lisätään kauppahintaan. Sitten katsotaan, että mikä oli hankintameno. Jos peritty, niin perintöveroarvo. Jos ostettu, niin sitten hankintamenohan on ostohinta lisättynä varainsiirtoverolla ja muilla ostokuluilla. Mahdollisella metsävähennyksellä lisätyn kauppahinnan ja hankintamenon erotus on sitten voittoa tai tappiota.

Myimme juuri määräalan tilasta (kesämökkipalsta), jolle perunkirjoituksessa arvioitiin 15000e hankintahinta. Myyty määräala sijaitsee erillään varsinaisesta tilasta joen rannassa, eikä siellä ole kiinteistöjä. Varsinaisella palstalla on kesämökki, sauna ja varastorakennus, arvokkain jäi siis myymättä, sijaitsee järven rannassa. Myydyn palasen kauppahinta oli 5000e, myydyn määräalan koko oli 2/3 koko alasta. Jääkö tästä mitään veroa maksettavaksi, kun kauppasumma oli kuitenkin noin pieni ja jaetaan vielä perikuntalaisten kesken?

Main menu (Full structure)

Jos verovapauden edellytykset eivät täyty, lasketaan luovutusvoitto vähentämällä luovutushinnasta todellinen hankintameno tai niin sanottu hankintameno-olettama. Verotuslaskelmassa käytetään tällöin aina asiakkaalle edullisempaa vaihtoehtoa. Veronalaiseen luovutusvoittoon lisätään vielä mahdollinen käytetyn metsävähennyksen määrä, jos luovutettu metsä on kuulunut metsävähennysjärjestelmään.

Oikeudet ja velvollisuudet

Hankintakaupalla tarkoitetaan puukauppaa, jossa metsänomistaja sitoutuu toimittamaan sovitut puutavaramäärät ja -lajit luovutuspaikkaan sovittuna aikana. Käteiskaupalla tarkoitetaan puukauppaa, jossa myyntipaikkaan kuljetettu puutavara myydään ostajalle ilman etukäteissopimusta. Puun kauppahinta sisältää korvauksen sekä myydystä puusta että puutavaran valmistamisesta ja kuljettamisesta.

Sukulaisuus, omistusaika ja hinta vaikuttavat veroseuraamuksiin

Rakennuspaikan katsotaan olevan saman omistajan omistuksessa silloin, kun puolisot yhdessä omistavat rakennuspaikan tai rakennuspaikka on muutoin määräosaisessa yhteisomistuksessa. Niin ikään rakennuspaikan katsotaan olevan saman omistajan omistuksessa silloin, kun osa siitä on verovelvollisen pääasiallisesti omistaman yhtiön tai muun yhteisön omistuksessa taikka kun rakennuspaikka on samaan konserniin kuuluvien yhtiöiden omistuksessa.

Verohallinto on antanut uuden ohjeen, joka koskee oman vakituisen asunnon luovutusvoiton verovapaussäännöksen soveltamista erilaisissa käytännön tilanteissa (Verovapaa oman asunnon luovutus A83/200/2015). Ohjeen pääpaino on verovapaudelle asetettujen keskeisten edellytysten tarkastelussa. Ohjeen kohtia 2.3 ja 7 on päivitetty korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisukäytännön perusteella. Ohje korvaa 25.11.2014 annetun samannimisen ohjeen dnro A140/200/2014.

Ostajalle on toimitettava lainhuuto- ja rasitustodistus sekä kiinteistörekisteriote. Myös kuntotarkastusasiakirja on mainittava, jos sellainen on tehty. ”Ostaja on tutustunut lainhuuto- ja rasitustodistuksiin ja kiinteistörekisterin tietoihin sekä myytävää kaupan kohdetta ja naapurikiinteistöä koskeviin kaavakarttoihin ja -määräyksiin.” Kuntotarkastuksessa havaitut virheet on kirjattava kauppakirjaan. Mikäli vastuuta halutaan rajoittaa havaittujen virheiden osalta, kauppakirjaan voidaan kirjata vastuunrajoituslausekkeita.