Press "Enter" to skip to content

Kuolinpesän asunnon luovutusvoiton verotus

Luovutus jaon jälkeen

Jakamattomaan kuolinpesään kuuluvan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on kuolinpesän tuloa. Osuus jakamattomaan kuolinpesään on osakkaan irtainta omaisuutta. Sen luovutuksesta syntyvä luovutusvoitto on osakkaan tuloa. Kuolinpesän tai osakkaan voiton taikka tappion määrää laskettaessa omaisuuden hankintamenona pidetään edellä mainituissa tilanteissa perintöverotuksessa käytettyä verotusarvoa. Vaihtoehtoisesti voidaan voiton määrää laskettaessa käyttää hankintameno-olettamaa, jos se on verovelvolliselle edullisempi.

Asiakaspalvelu

Kuolinpesän osakkaita ovat leski (avio-oikeuden nojalla ositukseen saakka), perilliset ja yleisjälkisäädöksen (yleistestamentin) saajat. TVL 17 §:n 3 momentin mukaan kuolinpesän osakkaan tulona ei pidetä hänen saamaansa osuutta kuolinpesän tulosta. Jos kuolinpesässä on vain yksi osakas, jäämistöön kuuluva omaisuus siirtyy hänelle vainajan kuolinhetkellä. Tästä syystä näissä tilanteissa ei muodostu kuolinpesää lainkaan, vaan ainoaa osakasta verotetaan jäämistöstä vainajan kuolinhetkestä lähtien.

Kuolinpesä ja luovutusvoiton verotus

Omaisuuden luovutuksesta saadun voiton määrä voidaan laskea kahdella tavalla. Luovutushinnasta vähennetään omaisuuden hankintamenon poistamatta oleva osa ja voiton hankkimisesta olleiden menojen yhteismäärä. Toinen tapa laskea kuolinpesän luovutusvoitto on, että vähennetään luovutushinnasta hankintameno-olettama. Tällöin luovutushinnasta vähennettävä määrä on aina vähintään 20 prosenttia, ja jos luovutettu omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuoden ajan, niin vähintään 40 prosenttia luovutushinnasta. 

Jos osi­tusta ja pe­rin­nön­jakoa ei ole toimi­tettu, eivät myyn­tivoi­ton vero­va­pau­den edel­lytyk­set luul­ta­vim­min täyty. Myyn­tivoit­to on vero­vapaa aino­as­taan sellai­sen perilli­sen osal­ta, jo­ka on käyt­tänyt asun­toa oma­na tai per­heen­sä va­kitui­sena asun­to­naan vähin­tään kaksi vuotta vai­najan kuo­leman jäl­keen. Jos leski ei ole peril­li­sase­mas­sa, ei oman asun­non vero­va­paus­sään­nöstä voida sovel­taa hänen osal­taan – ei, vaikka leskel­lä olisi avio­oikeus kaik­keen vai­najan omai­suu­teen.

Luonnoksen sivulla 7 olevaan Esimerkkiin 3 voisi selkeyden vuoksi lisätä myös hankintameno-olettamien laskut esimerkkitapauksessa. Selkeintä voisi olla laatia erillinen esimerkki, jonka mukaisessa tilanteessa hankintameno-olettaman käyttö olisi edullista. Hankintameno-olettaman käyttöä on sinänsä käsitelty mm. kohdassa 2.4., mutta lisäesimerkit voisivat silti olla hyödyllisiä.

Blogeissa

Perityn asunnon myynti voi olla verovapaa, koska perintöverotuksessa käytetty asunnon verotusarvo rinnastetaan todelliseen hankintamenoon. Tällöin luovutushinnasta voidaan vähentää asunnon perintöverotuksen verotusarvo ja voiton hankkimiseen liittyvien menojen yhteismäärä eikä voittoa ehkä jää näiden erien vähentämisen jälkeen. Hankintamenoon voidaan lukea myös verotuksessa poistamatta oleva osa verovelvollisen maksamista perityn omaisuuden kuten asunnon perusparannusmenoista.

Lainaa on lyhennettävä säännöllisillä suorituksilla. Jos lainaa kuitataan lyhennetyksi velkojan antamilla verottomilla alle 4 000 euron lahjoilla, verottaja voi määrätä lahjaverot koko lainamäärästä. Samoin verottaja saattaa kiinnittää huomiota velallisen lainanmaksukykyyn, mikäli lainamäärä on suuri suhteessa velallisen tuloihin.

9.1.2012/VeroApu

Kumppanisisältö

Patenttiratkaisuja ei ole. Perintösuunnittelu kannattaa liittää omaisuusjärjestelyjen kokonaisuuksiin ja sopeuttaa perittävän ja perillisten olosuhteisiin. Juha Vehmasen mukaan viisas perinnönjättäjä hakee ratkaisuja, joilla vältetään pesän osakkaiden välisiä riitoja. Kannattaa varoa myös sitä, ettei tuleva perintö liikaa ohjaa perillisen valinnanvapautta tehdä omia ratkaisuja elämässään. Viisas perinnönjättäjä arvioi, mitä perilliset haluavat. Jos jälkipolvea ei jatkaminen kiinosta, on parempi olla pakottamatta.

Elleivät osakkaat etene sovinnossa, kuolinpesään on haettava pesänselvittäjä. Pesänselvittäjä on määrättävä yhdenkin osakkaan hakemuksesta. Pesänselvittäjällä on oikeus huolehtia kuolinpesää koskevista toimista itsenäisesti lain sallimissa rajoissa. Pesänselvittäjän määräämisen jälkeen kuolinpesän osakkailla ei ole oikeutta määrätä kuolinpesän omaisuudesta. Jos osakkaat ovat jostain asiasta samaa mieltä, pesänselvittäjä luonnollisesti huomioi tämän.

Kuolinpesän pitämiseen jakamattomana on useita syitä, joista yksi on verotus. “Verottaja kohtelee kuolinpesää tuloverotuksessa omana yksikkönään. Pesän tuloja ei siis jaeta sen osakkaille verotettavaksi”, Huovinen sanoo. “Poikkeuksen muodostaa vain elinkeinotoimintaa harjoittava kuolinpesä, jota verotetaan elinkeinotulojen osalta erillisenä vain kolme perittävän kuolinvuotta seuraavaa vuotta”, hän jatkaa.

Negatiiviset tulosvaroitukset eivät säikäyttäneet sijoittajakansaa – osakekauppa kesäkuussa

Huomioi, että hankintameno merkitään kauppatavaran nimellisarvon mukaan. Rahan reaaliarvon muuttumista ei huomioida, vaikka omaisuus olisi hankittu kauan aikaa sitten. Jos omaisuus on hankittu markka-aikana, hankintamenot muunnetaan euroiksi virallisella kertoimella 5,94573 = 1 mk. Jos hankinta on tehty vieraalla valuutalla, valuutta muunnetaan hankinta-ajankohdan vaihtokurssin mukaisesti.

Metsätilan omistajanvaihdos

Kauppa luovutustapana sopii lähisukulaistenkin kesken hyvin tilanteisiin, joissa luopujat tarvitsevat metsätilasta rahaa (esimerkiksi asunnon hankintaan) tai tilanteisiin, joissa tavoitteena on saada metsävähennyspohjaa uusille omistajille. Jos metsätila on runsaspuustoinen ja sillä on lähivuosina hyvät hakkuumahdollisuudet, voi uusi omistaja hyödyntää metsävähennystä omassa verotuksessaan myymällä puuta. Samoin kauppa on usein sopiva omistajanvaihdostapa tilanteissa, joissa perheen metsiä ei jaeta kaikille lapsille, vaan ne siirtyvät vain yhdelle lapselle.

Sijoitusasunnon myyntivälityspalvelut

Takio LKV tarjoaa pääkaupunkiseudun osaavia myyntivälitysammattilaisia yhteistyökumppaneiksesi. Meillä on tiedossa alueen asuntojen toteutuneet kauppahinnat talokohtaisesti sekä laaja kokemus asuntokaupan alalta. Onnistuneen sijoitusasunnon myynnin lähtökohta onkin oikea hinnoittelu ja asunnon ollessa vuokrattu: oikea vuokrataso, huolella laadittu vuokrasopimus sekä hyvin valittu vuokralainen sekä onnistunut yhteydenpito myyjään ja vuokralaiseen myynnin eri vaiheissa.

Asunnon myymisessä myyjän kannattaa pitää mielessään niin sanottu kahden vuoden sääntö. Asunnon luovutuksesta saatu myyntivoitto on verovapaata tuloa siinä tapauksessa, että myynnin kohteena oleva rakennus tai huoneisto on ollut verovelvollisen omistuksessa vähintään kaksi vuotta ennen luovutusta, ja sitä on käytetty vakituisena omana tai perheen asuntona vähintään kahden vuoden ajan. Toisin sanoen asunnon myyntivoitosta ei pääsääntöisesti tarvitse maksaa veroa, jos:

Vastikkeetta saadun omaisuuden hankintamenoksi katsotaan perintö- ja lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo. Perintöverotuksessa käytettyä arvoa pidetään hankintamenona riippumatta siitä, verotetaanko omaisuuden luovutuksesta kuolinpesää vai omaisuuden perinnönjaossa saanutta henkilöä. Vaikka verotuksessa osa verosta olisi jätetty maksuun panematta perintö- ja lahjaverolain ns. sukupolvenvaihdoshuojennuksen perusteella, omaisuuden hankintamenona voidaan luovutusvoittoa laskettaessa käyttää verotusarvoa ottamatta huomioon myönnettyä huojennusta.

Älä panttaa seuraaville polville

– Kuolinpesän osakkaat voivat toimittaa perinnönjaon sopimallaan tavalla tai jos jaosta ei päästä yksimielisyyteen, kuka tahansa kuolinpesän osakas voi hakea käräjäoikeudelta pesänjakajan määräämistä. Kuolinpesän jakaminen tai jakamatta jättäminen tulisi kuitenkin aina perustua tarkoin harkittuun päätökseen. Minkäänlaista velvollisuutta kuolinpesän jakamiseen ei lainsäädäntöön sisälly, kertoo OP:n lakimies Marju Lamminen.