Press "Enter" to skip to content

Kiinteistön alv vähennys

Näin tarkistat ja ilmoitat kiinteistöinvestointien arvonlisäveron

Yritys voi vähentää tekemiensä kiinteistöinvestointien arvonlisäveron, jos kiinteistö tulee arvonlisäverolliseen käyttöön. Kiinteistön käyttötarkoitus vaikuttaa vähennykseen, joten jos käyttötarkoitus myöhemmin muuttuu tai kiinteistö esimerkiksi myydään, yrityksellä on oikeus ja velvollisuus tarkistaa kiinteistöinvestointien arvonlisäveron vähennyksiä.

Hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta

Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisella tarkoitetaan yleensä maa-alueen, rakennuksen, huoneiston tai rakennuksen osan vuokraamista joko arvonlisäverolliseen tai -verottomaan käyttöön. Hakeutujalla tarkoitetaan kiinteistön käyttöoikeuden luovuttajaa, joka hakeutuu arvonlisäverovelvolliseksi tästä toiminnasta.

1. Yleistä

Arvonlisäverotuksessa tulee voimaan 1.1.2008 uudet kiinteistöinvestointia koskevat säännökset, jotka koskevat kiinteistöjen uudisrakentamisesta ja perusparantamisesta tehtäviä oikaisuja kymmenen vuoden pituisen tarkistuskauden aikana. Säännöksiä sovelletaan lain voimaan tulon jälkeen tapahtuneisiin kiinteistön käytön muutoksiin. Uusia säännöksiä ei kuitenkaan sovelleta sellaisiin kiinteistön uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittyneisiin rakentamispalveluihin, jotka ovat valmistuneet ennen vuotta 2004.

Pyydä tarjous tilitoimistopalveluista

Jos yritys tahtoo vähentää vuokraustoimintaan liittyvien kulujen arvonlisäveron, tulee sen rekisteröityä erikseen siitä toiminnasta arvonlisäverovelvolliseksi (kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvollinen). Kun yritys on rekisteröitynyt vuokraustoiminnasta arvonlisäverorekisteriin, tulee sen laskuttaa vuokralaistaan verollisilla hinnoilla. Tämän jälkeen kaikkien kustannusten arvonlisävero, jotka liittyvät arvonlisäverolliseen vuokraustoimintaan, voidaan vähentää.

Kiinteistöinvestoinnin tarkistusvastuu ja tarkistuskausi

Arvonlisäverotuksessa määriteltyä kiinteistön käsitettä laajennettiin vuoden 2017 alussa. Kiinteistöiksi on määritelty aikaisemmin maa-alueet, rakennukset ja pysyvät rakennelmat, mutta vuodesta 2017 alkaen kiinteistöksi katsotaan myös kiinteistössä harjoitettavaa erityistä toimintaa palveleva kone, laite tai osa, joka on pysyvästi asennettu rakennukseen ja jota ei voida rakenteita purkamatta tai muuttamatta poistaa kiinteistöstä. Kiinteistöksi katsottavan koneen hankintaan ja luovutukseen sovelletaan kiinteistöinvestoinnin arvonlisäverokäsittelyä.

Arvonlisäverokoulun kuudennessa osassa käsitellään pääpiirteittäin kiinteistöjen arvonlisäverotukseen liittyviä säännöksiä. Kirjoituksessa keskitytään kiinteistöjen luovutusten verollisuutta ja verottomuutta, vapaaehtoisesti verovelvolliseksi hakeutumista sekä kiinteistöihin liittyvien kulujen vähennysoikeutta koskeviin asioihin. Artikkelissa sivutaan myös kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön verotukseen liittyviä säännöksiä. Kiinteistöjen uudisrakennus- ja perusparannusinvestointien ALV-käsittelyyn liittyviin uusiin arvonlisäverolain (AVL) säännöksiin on viitattu vain lyhyesti.

Kiinteistön vuokraamisesta tai muusta käyttöoikeuden luovuttamisesta voidaan kuitenkin hakeutua erikseen arvonlisäverovelvolliseksi, jolloin tällaisesta toiminnasta suoritetaan arvonlisäveroa. Verovelvollisuus edellyttää, että kiinteistöä käytetään jatkuvasti arvonlisäveron vähennykseen oikeuttavaan toimintaan tai että kiinteistön käyttäjänä on valtio, yliopisto tai ammattikorkeakouluosakeyhtiö. Käyttöoikeuden luovuttamisesta on hakeuduttava erikseen arvonlisäverovelvolliseksi, vaikka kiinteistön omistaja tai haltija olisi jo harjoittamastaan liiketoiminnasta arvonlisäverovelvollinen.

Suoraan ja välittömästi kiinteistön tai arvopapereiden myyntiin kohdistuvat kulut

Rahoituspalvelujen myynnin osalta Verohallinnon ohje keskittyy perusperiaatteiden lisäksi konsernin sisäisiin rahoituspalveluihin. Ohje toteaa, että esimerkiksi emoyhtiön harjoittama jatkuva ja säännöllisesti tapahtuva luotonanto voidaan rinnastaa pankkien harjoittamaan luotonantoon. Ohjeen mukaan vaikuttaisi siltä, että korkotulon on katsottava kertyvän verottomasta rahoituspalvelusta ja sen pitäisi vaikuttaa koronsaajan vähennysoikeuksiin.

Uusi kiinteistön käsite

Euroopan unionissa sovellettavaa arvonlisäverojärjestelmää koskevat säännökset sisältyvät yhteisestä arvonlisäverojärjestelmästä 28 päivänä marraskuuta 2006 annettuun neuvoston direktiiviin 2006/112/EY. Arvonlisäverodirektiiviä koskevilla neuvoston täytäntöönpanoasetuksilla varmistetaan arvonlisäverojärjestelmän soveltamisen yhdenmukaisuus jäsenvaltioissa. Täytäntöönpanoasetukset ovat sitovia ja kaikissa jäsenvaltioissa sellaisenaan sovellettavia. 

Yläreunan linkit

Uudet säännökset sisältyvät arvonlisäverolain 11. lukuun, minkä lisäksi arvonlisäverolakiin on tehty useita muita muutoksia. Kiinteistöjen luovutuksiin ja siirtoihin pois arvonlisäverollisesta toiminnasta ei sovelleta enää oman käytön verotusta. AVL 33 §:n oman käytön verotussäännös on poistettu ja 33 §:n sisältö on muuttunut täysin. Uudessa järjestelmässä kiinteistöinvestoinneista tehtyjä arvonlisäverovähennyksiä tai palautuksia tarkistetaan, jos vähennykseen (palautukseen) oikeuttava kiinteistön käyttö kasvaa tai vähenee tarkistuskauden aikana.

Vuokraan voi tapauksessasi sisältyä arvonlisävero. Vuokraustoiminta on nimittäin lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta toimintaa.  Vuokranantaja voi kuitenkin tiettyjen edellytysten täyttyessä halutessaan hakeutua vuokraustoiminnastaan (tai osasta sitä) kiinteistön käyttöoikeuden luovuttajana arvonlisäverolliseksi.  Hän voi tehdä näin, mikäli tilan loppukäyttäjä eli sinä harjoitat vuokratussa tilassa arvonlisäverovähennykseen oikeuttavaa toimintaa.

Verotusmenettely ja veronkanto vuoden 2017 alusta

Tällaisiin koneisiin tulee jatkossa soveltaa kiinteistöinvestoinneista tehdyn ALV-vähennyksen tarkistusmenettelyä. Tarkistusmenettely tarkoittaa sitä, että kiinteistön käyttötarkoitusta arvioidaan vuosittain, 10 vuoden ajan, ja mikäli käyttötarkoitus on muuttunut verollisesta verottomaan, aiemmin vähennettyä arvonlisäveroa tulee palauttaa. Tarkistus toimii myös toiseen suuntaan eli verottomasta verolliseen siirryttäessä arvonlisäveroa voidaan vähentää tarkastusvuosina. Muutos koskee koneita ja laitteita, jotka hankittu 2016 tai sen jälkeen.

Kiinteistönomistajien ja vuokranantajien kannattaa seurata lain valmistelun etenemistä ja valmistautua uudistuksen aiheuttamiin seurauksiin. Esimerkiksi nykyisin laajasti käytettyjen välivuokrausmallien alv-kohtelu on ratkaistava. Ennen uudistuksen voimaantuloa toteutettavissa hankkeissa, järjestelyissä ja sopimuksissa on varauduttava mahdollisiin tuleviin alv-muutoksiin. Huolellinen ja ajantasainen ennakointi on tarpeen riskien ja verokustannusten välttämiseksi.

Päästöoikeudella tarkoitetaan kasvihuonekaasujen päästöoikeuksien kaupan järjestelmän toteuttamisesta yhteisössä ja neuvoston direktiivin 96/61/EY muuttamisesta annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2003/87/EY 3 artiklassa määriteltyjä kasvihuonekaasujen päästöoikeuksia, jotka voidaan siirtää mainitun direktiivin 12 artiklan mukaisesti, sekä muita päästökaupassa kelpaavia yksiköitä, joita toimijat voivat käyttää edellä mainitun direktiivin noudattamiseksi.

Perusperiaatteet

Toiminnan alv-vastuukelpoisuus ja sen muutokset määritellään organisaatiorakenteelle (esim. kustannuspaikalle). Laskenta huomioi myös kesken tilikautta tapahtuvat muutokset (yritysjärjestelyt, kiinteistön luovutuksen), jolloin kiinteistö on seurantavastuun alaisena vain osan tilikautta. Kasperi hallitsee myös sellaiset erityistarpeet kuin rakentamisvaiheen jälkeen tyhjillään olevat tilat, joista saadaan tehdä takautuva alv-vähennys ensimmäisen vuokralaisen myötä.

Polku omaan metsään

Metalliromualalla käännettyä arvonlisäverovelvollisuutta sovelletaan esimerkiksi:
Romukauppaa päätoimialanaan harjoittavien toimijoiden lisäksi käännetty verovelvollisuus soveltuu esimerkiksi silloin, kun muuta kuin varsinaista romukauppaa harjoittava elinkeinonharjoittaja myy tuotantonsa tai muun toimintansa sivutuotteena syntynyttä metalliromua tai -jätettä toiselle arvonlisäverovelvolliseksi rekisteröidylle elinkeinonharjoittajalle vastiketta vastaan. Tällaisia toimijoita ovat esimerkiksi konepajat ja rakennusyritykset, joilla syntyy romua varsinaisen toiminnan yhteydessä.