Press "Enter" to skip to content

Kiinteistökaupan purku

Pyydä tarjous lakipalvelusta

Ostajalla on oikeus vaatia kiinteistökaupan purkua myös myyjän olennaisen viivästyksen perusteella. Kiinteistökaupan purku on mahdollista, jos myyjä viivästyy olennaisesti kiinteistön hallinnan luovuttamisesta sovittuna ajankohtana eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan. Viivästyksen olennaisuuteen vaikuttaa kiinteistön käyttötarkoitus. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Ostajan on tärkeää muistaa, että ilmoittamalla viivästyneen luovutuksen hyväksynnästä tai esimerkiksi muutamalla kiinteistölle hän menettää purkuoikeutensa.  

Käyttöehdot

Kaupan purkamista vaativan tulee  huomioida myyjän maksukyky tai pikemminkin maksukyvyttömyys. Tilanne on perin ongelmallinen, mikäli kauppa sovitaan tai tuomitaan puretuksi, mutta myyjällä ei ole taloudellista mahdollisuutta palauttaa ostajalle kauppahintaa. Tällöin ollaan pattitilanteessa. Ostaja ei saa rahoja myyjältä, eikä ostaja saa todennäköisesti myytyä kiinteistöä eteenpäin, kun lainhuutotiedoissa näkyy merkintä kaupan purkamisesta.

Kiinteistökaupan purku

Milloin ostaja on oikeutettu purkamaan kiinteistön kaupan? Kaupan purkamisen kynnys on verraten korkealla. Kaupan purkaminen tulee kysymykseen, ellei osapuolet toisin sovi, vasta sen jälkeen, kun virheen oikaisu ja hinnanalennus on todettu riittämättömiksi seuraamuksiksi. Kiinteistökaupan purku on järein keino, jolla puututaan epätasapainoiseen kiinteistökauppaan jälkikäteen.

Kiinteistökaupan purku, kun talossa on kosteusvaurio

Kiinteistökaupan purkaminen ei siis luultavasti ole mahdollista, mikäli esimerkiksi virhe saataisiin suhteellisen edullisesti ja nopeasti korjattua. Jos kosteusvaurio haittaisi asumista ja sen korjaaminen veisi paljonkin aikaa ja rahaa, purkukynnys voi ylittyä. Muutoin kyseeseen voi tulla esimerkiksi hinnanalennus. Virheen olennaisuuden arviointi perustuu kokonaisarviointiin ja on aina tapauskohtaista.

Kiinteistölakimies auttaa. Yhteydenotto on maksuton eikä sitouta mihinkään! 

Kiinteistön kaupassa ostajan on maksettava valtiolle kauppahinnasta 4 prosentin varainsiirtovero. Kaupan purun yhteydessä ostajalla voi olla oikeus saada varainsiirtoverolain 40.2 §:n mukaan maksamansa varainsiirtovero takaisin. Tavallisesti verottaja pautaa varainsiirtoveron, mikäli kaupan purku tapahtuu oikeuden päätöksellä. Mikäli kaupan purku tapahtuu vapaaehtoisella purkukirjalla, kysymys maksetun varainsiirtoveron palautuksesta ei aina ole varmaa. 

Kaupan purun seuraukset

Käräjäoikeuden perustelut olivat lyhyet. Pääpaino oli todeta eräiden virheiden yksinään ja kaikkien virheiden kokonaisuudessaan muodostavan maakaaressa tarkoitetun salaisen virheen. Korjauskustannusten määräksi oli arvioitu noin 85.000 euroa eli noin 38 % kauppahinnasta. Käräjäoikeus viittasi oikeuskäytäntöön, jossa korjauskustannusten oli tullut olla 30-40 % kauppahinnasta ennen kuin se oikeuttaisi kaupan purkuun.

Kiinteistön ostaminen on merkittävä hankinta, useimmille suurin koko elämän aikana. Huolellisesta pohjatyöstä ja kaupan kohteeseen tutustumisesta huolimatta kaupanteko ei aina mene suunnitellusti. Joskus kiinteistöä voi rasittaa jokin virhe, jota ei kaupantekohetkellä ole huomattu. Kyseessä saattaa olla esimerkiksi ns. hometalo. Tällöin kiinteistön ostajan kannattaa ryhtyä toimiin kaupan kohteessa olevan virheen johdosta, jolloin esimerkiksi voidaan vaatia myyjältä hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua.

Suomessa on jatkuvasti vireillä satoja asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joiden taustalla on kosteus- tai homevaurio. Liian monen kaupan yhteydessä korjaustarve tulee esiin ikävänä yllätyksenä kaupanteon jälkeen ja seuraukset ovat usein raskaita ja hankalia molemmille osapuolille.

Kiinteistökauppaa säätelee puolestaan maakaari. Kiinteistöjä ovat lain mukaan tilat, tontit ja määräalat eli rajoiltaan määrätyt maa-alueet. Maakaaren mukaan ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Myös asunnon myyjällä on oikeus kaupan purkamiseen

Myös myyjällä on tietyin edellytyksin oikeus purkaa asuntokauppa, mikäli ostaja viivästyy kauppahinnan maksamisessa. Asunto-osakkeen kaupassa myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen johdosta sen jälkeen, kun osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle. Kiinteistön kaupassa myyjällä on oikeus purkaa kiinteistön kauppa, jos ostaja viivästyy olennaisesti kauppahinnan suorittamisessa ja kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona.

Artikkelien selaus

Lähtökohtana on se, etteivät osapuolet voi sopia veroseuraamuksista ja verotuksellisesti kauppa ja kaupan purku ovat kaksi erillistä luovutusta.  Osapuolten sopiessa purusta,  Verohallinto arvioi sitä, olisiko tälle ollut edellytyksiä oikeuskäsittelyssä. Purkuhakemuksen yhteydessä tulee näin ollen esittää riittävää näyttöä siitä, että purkuehdot olisivat täyttyneet myös oikeuskäsittelyssä.  Hyvä asiakirja on esimerkiksi asiantuntijan lausunto virheen laajuudesta ja korjauskustannuksista. Kaupan purkuasiakirjaa laadittaessa on tarkoin selvitettävä perusteet kaupan purulle.