Press "Enter" to skip to content

Hallintaoikeudesta luopuminen asunnon myynti

OmaVero

Hallintaoikeudella eli käyttöoikeudella tarkoitetaan tässä ohjeessa oikeutta käyttää toisen henkilön omaisuutta ja saada sen tuotto. Esimerkiksi perintökaaren (40/1965, PK) 12 luvussa on käyttöoikeuden määritelmä ja tarkempia määräyksiä haltijan ja omistajan oikeuksista. Tässä ohjeessa hallintaoikeudella tarkoitetaan lähtökohtaisesti tilannetta, jossa hallintaoikeuden haltijan oikeudet vastaavat perintökaaren12 luvun mukaisia oikeuksia.

Hallintaoikeus voi raukeamisen lisäksi päättyä myös purkamisen seurauksena. Hallintaoikeuden voi purkaa vain sen haltijan suostumuksella. Hallintaoikeuden haltija voi luopua oikeudestaan kirjallisella ilmoituksella. Oikeuden voi purkaa myös siten, että hallintaoikeuden kohteena oleva asunto myydään eikä hallintaoikeutta siirretä asunnon sijaan tulleeseen omaisuuteen. Siten vanhemmat, jotka ovat pidättäneet hallintaoikeuden lapselleen luovuttamaansa kiinteistöön tällaisella kirjallisella ilmoituksella purkaa hallintaoikeutensa.

Edilex Ympäristö yhdistää EHS-tiedon ja juridiikan. Se pitää sinut tehokkaasti ajan tasalla ympäristö- ja työsuojelulainsäädännön (EHS: Environment, Health and Safety) muutoksista. Saat sähköpostiisi ympäristötiedotteet, joissa asiantuntijat kommentoivat tärkeimpiä alueen säädösmuutoksia. Saat ympäristö- ja työsuojeluasioihin liittyvää henkilökohtaista neuvontaa sähköpostitse HPP Asianajotoimiston asiantuntijoilta. Koko laaja Edilex Peruspalvelu ja sen ympäristöuutiset sisältyvät tilaushintaan.

Hallintaoikeudesta voi luopua ilmoittamalla siitä nimenomaisest omistusoikeuden haltijalle. Hallintaoikeudesta voidaan luopua myös ilman nimenomaista ilmoitusta esim. siten, että hallintaoikeuden kohteena oleva omaisuus myydään ilman, että hallintaoikeutta pysytetään kohteessa eikä hallintaoikeutta myöskään siirretä myydyn omaisuuden sijaan tulleeseen omaisuuteen.

Veroneuvonta

Jos nyt lahjoitat hallintaoikeuden lapsellesi, hallintaoikeuden arvo lasketaan uudestaan asunnon nykyarvon ja ikäsi mukaan. Jos asunnon arvo on nyt esimerkiksi 105 000 euroa ja ikäsi 67 vuotta (ikäkerroin 8), tulee hallintaoikeuden arvoksi 42 000 euroa (105 000 x 5 % x 8). Hallintaoikeuden lahjoituksesta tulisi laatia lahjakirja ja lahjansaajan tulisi antaa lahjaveroilmoitus kolmen kuukauden kuluessa lahjoituksesta.

Kun omaisuutta lahjoitetaan pidättämällä hallintaoikeus, voidaan varallisuutta siirtää jälkipolville verotehokkaasti, mutta nauttia itse esimerkiksi omaisuuden tuotosta. Omistusoikeuden siirtäminen jälkipolville jo elinaikana on tehokasta verosuunnittelua. Koska omistusoikeus omaisuuteen on siirretty perillisille jo elinaikana, ei siitä enää tarvitse maksaa perintöveroa perittävän kuoleman jälkeen. Suomen perintö- ja lahjaverolainsäädännön keinoin suurten omaisuuserien, kuten asunto-osakkeiden, omistusoikeuden siirtämisessä voidaan säästää useita tuhansia euroja verokuluissa. 

Asumisoikeus vs hallintaoikeus leskelle

Lahjaa antaessa lahjoittaja voi pidättää itsellään hallintaoikeuden lahjoitettuun omaisuuteen. Näin tapahtuu usein esimerkiksi tilanteessa, jossa vanhemmat haluavat lahjoittaa lapsilleen omistamansa kesämökkikiinteistön. Hallintaoikeus otetaan tällöin huomioon lahjaveroa määrättäessä ja se pienentää lahjansaajille (lapsille) määrättävää lahjaveroa. Syy tähän on se, että hallintaoikeuden pidättäminen rajoittaa lahjansaajan oikeutta käyttää lahjaa.

Kannattaisiko perinnöstä luopua?

Määräaikaisen hallintaoikeuden pidättämisen diskonttauskerroin ei kuitenkaan voi olla suurempi kuin saman henkilön elinikäisen hallintaoikeuden pidättämisen kerroin. Mikäli metsätilan omistajanvaihdoksessa päädytään hallintaoikeuden pidättämiseen, tulisi pidätyksessä olla motiivina muitakin asioita kuin pelkkä verojen alentaminen, koska hallintaoikeuden pidättämisestä seuraa myös haittoja seuraavissa tilanteissa:

Lue lisää samalta kirjoittajalta

Hallintaoikeustestamenttia tehdessä on kuitenkin hyvä muistaa, että omaisuuden myymisestä päättävät aina omistajat, eikä hallintaoikeuden haltijalla ole oikeutta myydä tai pantata hallitsemaansa omaisuutta. Tämän vuoksi asianajaja ja varatuomari Harri Kontturin mielestä hallintaoikeustestamenttiin kannattaa kirjata määräys, joka antaa leskelle oikeuden vaihtaa kotia. Eli myydä  asunto, josta omistaa puolet ja jonka toista puolta hallinnoi testamentin nojalla ja hankkia tilalle toinen, joka vastaa paremmin hänen tarpeitaan.

Nämä kolme ihmistyyppiä rikastuvat todennäköisimmin

Usein tilanne on kuitenkin sellainen, että ostaja ei ole halukas maksamaan pyydettyä hintaa tai ei ole valmis muihin myyjän asettamiin ehtoihin. Tällöin asunnon kauppaa edeltää neuvotteluvaihe, jonka aikana ostaja tekee asunnosta tarjouksen. Myyjä joko hyväksyy tehdyn ostotarjouksen tai tekee vastatarjouksen. Tällä tavalla edetään tavoitteena se, että päästään tilanteeseen, jossa myyjän ja ostajan ajatukset kohtaavat ja kauppa syntyy. 

Jos lahjan arvo on 4000 euroa tai enemmän, siitä maksetaan lahjaveroa progressiivisen lahjaveroasteikon mukaan. Lähisuku, kuten lapset ja lapsenlapset, kuuluvat ensimmäiseen veroluokkaan, kaukaisemmat sukulaiset ja vieraat toiseen. Samalta henkilöltä kolmen vuoden välein päivästä päivään tarkastellut ja saadut yhteensä alle 4000 euron lahjat ovat verottomia.
Kun tavaran tai muun omaisuuden omistaja vaihtuu, siihen liittyy yleensä aina jokin vero: lahjavero, myyntivero, varainsiirtovero tai perintövero.

Kiinteistökaupan lisäksi tämä vuosi on Helsingin Asuntokauppiaissa lähtenyt vauhdikkaasti liikkeelle myös kaupanvahvistuksien osalta. Vuoden vaihtumisen jälkeen esim. lahjoitukset tulevat usein ajankohtaiseksi ja tänä vuonna tulleet perintö – ja lahjaveromuutokset ovat entisestään lisänneet tarvetta julkisen kaupanvahvistajan palveluille. Tämä palvelu kuuluu myös Helsingin Asuntokauppiaiden luotettuun palveluvalikoimaan.

«Jäin leskeksi tässä joku vuosi sitten. Ei, meillä ei ollut testamenttia. Me emme tehneet sitä, koska ei meillä ole kuin tavallinen omaisuus, omakotitalo/rivitalohuoneisto. Kyllä, me omistimme sen yhdessä. Ei, me emme ole tehneet perinnönjakoa, se kun on niin vaikeaa ja raskasta. Minä sanoin perunkirjoituksessa haluavani jäädä asumaan kotiin, ja siinä minä nyt olen. Nyt vaan talonpito on käymässä liian raskaaksi. Haluaisin myydä talon, mutta se ei näköjään olekaan niin yksinkertaista.»

Omistus- vai hallintaoikeustestamentti

Keski­näisel­lä hal­linta­oi­keus­tes­ta­men­tilla puoli­sot tes­ta­ment­taavat toisil­leen siten, että leski saa elin­ikäi­sen hallin­taoi­keu­den ensik­si kuol­leen puoli­son omai­suu­teen. Omis­tusoi­keus omai­suu­teen siirtyy kui­tenkin heti ensik­si kuol­leen puoli­son perilli­sille. Vaikka perilli­sistä tulee omai­suu­den omis­tajia, eivät he voi käyt­tää perin­töä vielä lesken eläes­sä.

Osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. Jos parvekkeelle on tällainen kulkuyhteys useammasta osakehuoneistosta, näihin huoneistoihin oikeuttavien osakkeiden omistajien on sovittava parveketta koskevasta kunnossapidosta ja muutostyöstä. Osakkeenomistajalla on kuitenkin oikeus suorittaa välttämätön kunnossapitotyö. Parvekkeen kunnossapidon ja muutostöiden kustannukset jaetaan tasan näiden osakkeenomistajien kesken. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin parvekkeen hallintaoikeudesta ja kunnossapitovastuusta.

Irtisanomisajalta maksetaan käyttövastiketta irtisanomisajan päättymiseen asti. Mikäli asunto vapautuu jo ennen luovutusajan päättymistä, siitä on hyvä ilmoittaa luovutusilmoituksessa myynnin edesauttamiseksi. Jos uusi asukas on valmis ottamaan asunnon vastaan luovutusajan kuluessa, poismuuttava asukas vapautuu vastikevastuustaan aikaisemmin. Mikäli vapautumispäivä on yli luovutusajan (3 kk), jatkuu huoneiston asumis- ja hallintaoikeus sekä käyttövastikkeen maksuvelvollisuus em. vapautumispäivään asti. Myös vakuus- ja asumisoikeusmaksu palautetaan em. päivän jälkeen. 

Voit hakea lainhuutoa Asiointipalvelun kautta, jos kaupanvahvistaja on vahvistanut esimerkiksi kaupan, lahjan tai vaihdon. Lainhuudon haku Asiointipalvelun kautta onnistuu heti, kun tieto luovutuksesta näkyy lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä. Tähän voi mennä noin viikko allekirjoitushetkestä. Muille luovutuksille ja esimerkiksi perinnönjaolle voit hakea lainhuutoa täyttämällä kirjallisen hakemuksen.

Säästöhenkivakuutuksella voi tehdä verotuksellisesti edullisesti rahalahjoituksia esimerkiksi lapsille tai lähiomaisille. Lisäksi henkivakuutusten perusteella maksettavat kuolemantapauskorvaukset ovat lähiomaisille 35 000 euroon saakka verottomia ja aviopuolison saamasta korvauksesta aina puolet, vähintään 35 000 euroa, on verovapaata osuutta. Tällä on merkitystä varsinkin ikääntyneemmille sijoittajille, joilla on pankkitilillä olevia varoja.